[摘要] 从住建部姜伟新公开表示各地保障房11月底前必须全面开工建设，到发改委正式发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，再至住建部拟在今年9月份推出全国保障房建设采购平台……保障房这一兼具政治性与经济性的任务就此轰轰烈烈展开的同时，昔日推崇的保障房“概念股”也再次引起市场关注。
整个6月份，保障房政策频出：从住建部姜伟新公开表示各地保障房11月底前必须全面开工建设，到发改委正式发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，再至住建部拟在今年9月份推出保障房建设采购平台……保障房这一兼具政治性与经济性的任务就此轰轰烈烈展开的同时，昔日推崇的保障房“概念股”也再次引起市场关注。
同时，多位分析人士对记者表示，在政策的不确定以及地方政府财政压力下，参建保障房的企业也面临着诸多不确定性，投资者需警惕其中风险。
5%-10%净利率
保障房成开发商的“鸡肋”选择
“保障房的利润空间，应该是5%-10%左右”，6月27日，金隅股份（行情，资讯）相关人士接受记者采访时表示，“行业内都是这个标准”。事实上，金隅股份曾经对外给出保障房毛利率为20%乃至以上的“”利润水平。
而之前，首开股份（行情，资讯）在对记者的回复中，同样表示“公司进行保障房建设，一般要求项目净利率在5%-8%之间”。与此同时，首开股份提及，公司面对的困难之一，“作为上市公司，参建保障房必须满足对股东的投资回报要求”——换句话说，首开参建保障房，必须付出公司的整体利润水平被拉低的代价。
然而，随着地方政府在土地环节以及融资渠道方面相继颁发政策，开发商们，尤其是央企以及地方国资企业，已无可避免的继续参与其中——这既是“政治任务”的体现，也是“经济任务”的需要。
流转与退出机制待完善
“截至一季度，我们已经竣工的保障房的建筑面积约是80万平米”，6月27日，中国中冶（行情，资讯）的相关人士对记者表示。据其介绍，目前中国中冶已经签署协议的保障项目建设面积总计3054万﹏，这其中还包括了400万﹏的保障房施工项目。2010年，中国中冶保障房规划总建筑面积为564万平米。以此计算的话，截至一季度，中国中冶的保障房竣工率为14.18%。
然而，中冶的这一数字已经远远高于地方龙头企业首开股份：2011年首开计划保障房开复工面积120万﹏，新开工64万平米，竣工3万平米。以此计算的话，首开股份计划2011年保障房的竣工率不到3%。
保障房项目涵盖了经适房、两限房、公租房、廉租房建设以及棚户区改造项目。而首开、中冶则是以经适房、两限房的建设为主。
“我们目前基本上不会考虑公租房和廉租房的建设”，中国中冶的有关人士对记者表示。一方面，经适房可以在市场上买卖和流转，可以较快的回笼资金。但是，公租房却会给公司带来较大的财务压力，也会减缓资金周转。更重要的是，上述人士对记者表示，此类保障房建设还要面对一定的政策风险，比较集中体现在政府回购环节。
而作为公租房建设的代表，中天城投（行情，资讯）与众不同之处在于，当地政府以提供土地以及扶持资金的方式，取代了对公租房的回购承诺。然而，打算在建成并持有公租房的中天城投，也有其自己的担心：，“我们也呼吁如何建立一种能够将公租房项目资本化的机制，否则对企业来说，长期持有这么大规模又难以流转的物业（指公租房），是一个几乎难以承受的负担”。因此，中天城投董秘李俊对《证券日报》记者表示，不能仅仅靠租金来回收公租房建设成本，而是通过将租金收入证券化的方法，让其在资本市场上流转起来。
“开工不等于续建”，中天城投董秘李俊在采访中曾如此表示，体制与资金是参建保障房中面对的两大难题。
地方政府“摸着石头过河”
6月21日，中指研究院分析师刘水接受记者采访时指出，保障房建设中一个重要的问题在于产权问题：“如果保障房可以在市场上自由流转，就难以避免有些人利用特权将之据为己有并到市场上进行买卖”。因此，他建议在保障房建设初期多推出一些限制性产权的项目入市。
然而，由政府持有保障房需要大量的回购资金，这正是目前地方政府面对的最重要的问题之一。“一直以来，我国对保障性住房的投入过低”，刘水指出，以香港为例，其对保障房的投入占比财政支出的20%乃至更多。因此，他建议我国政府应该加大财政对保障房领域的支持。
“据我们了解，现在参建保障房的企业仍旧不多”，6月27日，刚刚在江西调研过的华创证券地产分析师杨现领对记者表示，“大部分还都是地方国资企业”。而针对于开发商担心的保障房回购、市场流转问题，杨现领在调研中发现，虽然地方政府表示在限期内保障房实现全面开工“并无问题”，但对于后续的回购资金安排等并没有确实计划，也没有提供具体的解决方案。
“对政策安排的猜测，赋予了有关房企的炒作空间”，然而如果政策不放开保障房的产权，意味着地方政府面临着因回购而产生的巨大财政压力。彼时，保障房参建企业或就将面临着更多的不确定性，从而要投资者要小心其中的风险。
事实上，真正能从保障房概念中获益的房企并不多，方正证券地产分析师周伟指出，“一些以一级土地开发为主的企业如地方城投公司，或是如中国建筑（行情，资讯）这种‘全能型’房企会从中受益”。而很多曾被誉为保障房“受益股”的企业在3月份走出一轮行情后，已经逐步回落。
产品上保障房采购平台须折价？建材企业称降价超10%则亏损
“比市场价格低10%-30%？根本不可能！”6月27日，海螺型材（行情，资讯）（000619.SZ）董秘周小川在接受本报记者采访时道。其评论所指的，就是日前有媒体报道称，住建部拟在今年9月底推出保障房建设采购平台，希望以此举措降低地方保障房建设的成本，推动保障房项目建设的进行，而其中的构想之一，就是采购平台提供的产品或比市场价格低10%-30%。
周小川指出，如果按上述构想，进入保障房建设采购平台的让利超过10%，企业基本没有利润甚至将出现亏损。而本报记者采访的其他建材企业和行业分析人士亦普遍表示，建材行业恐怕很难接受这样的折价幅度，企业参与度如何还需看保障房建设采购平台最终的推行情况。
折价太多企业难以承受
为了缓解地方资金压力，保证保障房的顺利开工建设，住建部一直在思考设计各种推进政策，构建一个保障房建设采购平台就是其中的重要措施。
据悉，保障房建设采购平台的搭建工作由住建部住宅产业化促进中心推动，目前正在部长审批的过程中。
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在住建部的构想中，这个采购平台是一个专门服务于保障房项目的巨型超市，从房屋的设计到后期的物业维护，从水泥、砂浆到门窗结构、厨卫用品、路灯，所有涉及到的材料和服务都可以从这个平台购买到。更引人关注的是，纳入平台的产品不仅要保证质量，价格也可能要求较市场价低10%~30%。
他还向本报记者透露，目前海螺型材已通过投标等方式，加入了一些大型房企的保障房采购平台，但相比市场价格，让利并不多。
海螺型材的主营产品为塑料型材、板材、门窗、五金制品等。而公司2010年年报显示，占公司营业收入9成以上的型材产品的毛利率为10.83%，其他产品的毛利率为20.18%，合计毛利率为10.92%。
“如果真的让价那么多的话，企业就不用玩儿了。”6月27日，平安证券建材行业分析师徐炜在接受本报记者采访时亦表达了类似的观点。
他肯定地告诉本报记者，折价超过10%，很多建材企业就根本没有利润空间了，“如果是基础性建材的话，比方说水泥、钢筋、涂料之类，毛利率比较低，也就百分之二十左右，这还是好的，低的百分之十几都有。如果是装饰性建材的话，能高一些，超过百分之二十。但是净利润都不高，大概都只有几个点。”
企业参与度还需看具体政策
对于保障房建设购物平台的推行效果，徐炜持观望态度。“如果非要让别人卖得便宜的话，总得给企业一些生存空间吧。你要么付款比别人好一些，一次性百分百付款。那可以让两三个点。让十个点，没法做啊！他确实挣不到钱，”他道。
而6月27日，中国中冶的一位内部人士在接受本报记者采访时则表示，就看政府到时能不能在采购平台上给予一定的补贴。对于中国中冶来说，自身也承建了不少保障房项目，生产的建材可以自行消化。因此，如果采购平台上的价格低于公司内部价格，只有给予一定的补贴，企业才会比较乐意参与。
不过，对于政府是否会向参与保障房建设采购平台的建材企业给予补贴的问题，徐炜表示还不好说。而周小川则不置可否，认为补贴不太可能。
据悉，按照初步设想，建材类企业进保障房采购平台有两种途径：一是地方推荐，二是企业自己申请。有消息称，住建部住房保障司已经拟文要求各地推荐符合建设产品标准认证的企业名单，为最终平台运转提供支撑。如无意外，该文件将于近期下发。
徐炜表示，鉴于目前还没有具体的政策措施出台，“还没有办法判断对企业的影响，不知道企业的参与度有多高。”
周小川亦认为目前还很难评估保障房建设购物平台会对企业产生什么影响，但他也表示，“对于企业来说这应该是一个正面的事情，我们会积极跟进的。”
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金隅股份：适时参与保障房建材产品集中采购
近日，有消息称，住建部保障司计划在今年9月底推出保障房建设采��平台。据相关媒体报道，该平台类似于一个专门为保障房项目提供建材和产品结构的巨型超市，所涵盖的产品不仅涉及水泥、砂浆、钢材构建等各种最基本产品。
6月27日，记者采访到金隅股份相关人士对记者表示，目前已经看到了上述消息。“目前公司尚未针对此项政策制定详细的实施办法，但金隅属于环渤海地区建材行业领先企业，企业会根据政府政策的实施细则，通过正常渠道和方式适时地参与此项政府保障房集中采购。”
建设平台有利于监管
有住建部住��产业化促进中心相关负责人透露，住建部将会与纳入保障房采购平台的建材企业签订协议书，要求产品价格须低于一般市场价一定幅度，以此帮助各地政府大大降低保障房建设成本和资金需求。
同时，为保证保障房的建筑质量，住建部会设置一个门槛，门槛的设置和标准认定，将完全交由第三方机构。
金元证券水泥行业分析师王昕认为，目前，该平台还没有正式建立，相关文件还没有形成，但是，如果形成之后，或许对入围这个采购名单中的水泥企业会形成利好，对整个水泥行业而言，也有拉动作用的。
“这个平台只是在要建保障房的前提下，搞了等于制度性的一个安排，所以，我认为，很难形成一个‘额外’的拉动性，因为，就算不去建设这样一个平台，保障房的水泥采购等也会照常进行，但如果建立这个平台后，水泥等建材采购将会更加规范，更加便于监管，因为，销售水泥的企业必须要进入到这个平台里面，才能有这样被采购的资格，这样的话采购方需要水泥时候，肯定要供货方供应的上，对于供货量大的企业肯定会优先进入这个名单的，因为，采购方需要水泥的时候，产量大的企业能够按时按量的供给货物，再一个就是能够保障质量，并且在价格方面能够相对低一些。归根结底建立这个平台能够更加便于管理，如果没有这样一个平台的话，就比较容易滋生出一些‘腐败’，或者出现质量问题。”王昕如是表示。
另据王昕表示，这个平台能够出现的水泥企业或许会带有区域性的，例如，金隅股份，公司目前主要水泥业务在北京、河北、天津等区域，产量及供货量比较大，由于水泥供货有其自身的运输半径，不可能说无限远的能够保证供货，所以说，在北京、河北和天津等省市的保障房建设时金隅股份有可能会更加容易进入这个平台中，但是，在其它省份中就不一定了，因为保障房建设时性的，并不说是一个地方性的。
而金隅股份相关人士向记者表示，公司水泥业务不断完善在京、津、冀及周边地区的“大十字”战略布局，可以满足所在省市的保障房建设需求。
平台建设关系保障房建设
对于近期金隅股份股价涨幅较大，金隅股份相关人士告诉记者，“近期金隅股份股价涨幅完全属于市场行为，尚未看出是否与住建部推出采购平台一事具有因果关系，公司不能单方面认定投资者对公司股票的投资价值判断，但很负责任的讲，公司积极做好企业正常经营行为，用业绩回报广大投资者是更为负责任做法和态度。从公司方面看，目前暂时没有任何需与披露的重大投融资事项，股价大幅上涨，应该说是反应目前市场对某些领域的上市公司较为看好而已，以上趋势均为市场投资的正常行为体现。”
有报道称，保障房目前开工率在33%左右，市场普遍担心保障房不能顺利开工将无法对冲商品房投资下滑对水泥需求带来的负面影响。东兴证券认为，实际上，在上半年保障房开工率未达预期的情况下，水泥产量依然保持了较高增速，或下半年加快建设进度，全年的水泥需求将得到有力支撑。
据记者了解，保障房建设将在8~10月进入高峰期，北京注定扮演建设进程的领导者角色，预计金隅水泥产能所在地区2011年保障房建设目标合计达到267万套，可拉动超过2500万吨水泥需求。
另据中信建投有分析师认为，青松建化（行情，资讯）在新疆规划“十二五”期间固定资产投资3.6万亿元，平均每年7200亿元，以系数0.7测算，平均每年可拉动约5000万吨的水泥需求。去年疆内水泥产量2400万吨，需求的复合增长率在26%左右，今年预计新增需求约600万吨。
从供给角度看，2010年底新疆水泥产能3500万吨，今年年内投产超过1100万吨（青松450万吨+天山650万吨+其他），考虑到投产时间，部分在年底投产，预计实际新增400万吨，全年整体供需格局仍然较好。目前疆内水泥消费进入旺季，在需求启动供给压力尚不显现的格局下，水泥价格有持续上升动力，这对公司也形成利好。
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