[摘要] “目前来看，只对增量房贷采取更严格的准入要求，还远不能达到抑制房价过快上涨的目标。”近日华南某股份行总行房贷部门负责人对外宣称，在各大行存量房贷资产中，大多数应是首套房，如果只调整二套存量房贷的利率，还很难断定能否抬高炒房的资金成本、打击投机，因此存量首套房的利率折扣也可能会变动。
“目前来看，只对增量房贷采取更严格的准入要求，还远不能达到抑制房价过快上涨的目标。”近日华南某股份行总行房贷部门负责人对外宣称，在各大行存量房贷资产中，大多数应是首套房，如果只调整二套存量房贷的利率，还很难断定能否抬高炒房的资金成本、打击投机，因此存量首套房的利率折扣也可能会变动。
可逼出存量房
另有媒体报道称，管理层近期已召集国有商业银行商讨上调房价上涨过快地区第二套及以上存量房贷利率可能性。消息人士称，若计划最终实施，有可能率先在北京、上海展开试点，第二套以上（含二套）存量房贷利率上调至基准利率的1.1倍至1.2倍，但目前政策仍处于酝酿阶段。
换言之，2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的第二套住房所剩余部分或按1.1至1.2倍基准利率征收。
中原研究部总监宋会雍告诉记者，“假设该调控出台的话，首先，二手房方面的供应量将明显增加，原因是1.1至1.2倍的基准利率将大幅度提升供房成本，持房者极可能将手头上在供的第二套以上（含第二套）房源售出。”但至于会有多少供应量入市，宋会雍表示并不好说，其中将涉及银行与房管局两个部门的综合调查。其次，需求将被大面积抑制，如果连存量房都是按1.1至1.2倍的基准利率来操作，那新房势必也是这种情况，乃至更加严厉，刚需将难以入市。
21世纪不动产为购房者算了笔账：经过2月初的加息后，如今存量房二套房贷利率一旦上调至1.1至1.2倍之后，一笔百万贷款月供增加成本较大，其中1.2倍更是较基准利率每月多还近900元。总利息增加额度高达32万余元。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申称，“如果存量房贷的首套房贷基准利率上调至1.1至1.2倍，因其多出来的大笔费用进一步提高了购房的门槛，将使得部分购房者无法接受增加后的成本，从而无奈放弃购房。”
落地或有争议
其实，国内已有银行在2010年曾尝试调整存量房贷利率。据知情人透露，“某大型银行去年4月份就曾做过这事，将首套、二套和三套以上的房贷利率浮动比例进行了调整。当时该行的依据有两个，一个是2009年的增量房贷合同有保留条款，二是在2009年给存量客户打7折时签的补充条款也存在保留条款。不过由于当时信贷额度还比较宽松，所以该行这个措施并没有坚持下去，因为严格执行会使客户流失比较严重。”
“如果该情况出现，如何定义首套存量房的问题将被摆到台面上。”宋会雍称，“如果只认贷款，银行还比较容易操作，但若要‘认房又认贷’，其中会涉及比较大的资料认定工作量，操作相对复杂。”
此外，一不具名银行人士透露，“如果银行在合同内有保留条款，则可根据保留条款重新议定合同价格。如果没有保留条款，监管部门又下发了文件，届时新合同采取哪种标准就会引发争议。”
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