[摘要] 2011年已经来到，我们最关心的就是2011年楼市的走势了，但谁都不能准确的说出2011楼市的走向，只能依据2010年楼市出台的政策与成交情况作出保守推测。目前，业内人士已经对2011楼市作出一些有理有据的预期与猜想，一起来看看2011楼市的可能性发展轨迹吧。
政策：房产税试点狐假虎威
2011年从政策层面上来说，人们最为关心的就是之前的调控政策影响能否在今年持续性体现，包括房产税试点在内的楼市第三轮调控潮能否提前来到我们身边。
应该说，在楼市调控重拳不断的2010年沈阳的房地产市场仍然走出了一条“独立路径”，呈现交易量和房价温和上涨的态势。业内普遍认为，楼市重压之下，沈阳市房地产市场观望属正常，但长期来看能激发沈阳购房者理性需求的显现，从而对市场产生更大的刺激。“调控下，地产企业开发成本势必上涨，优势位置楼盘的稀缺性增加，这就无异于增加我们的购房成本，减少我们的选择余地，因此我不会再过多观望。”沈阳一位准购房者说，经验告诉我们沈阳的房地产市场等待只会不断错过机会。
与此前充斥着地产泡沫的一线城市不同，沈阳市场刚性需求比较旺盛，业内预测能达到80%，客户观望情绪不会持续太久。事实证明，尽管楼市新政让沈城百姓观望情绪加重了，然而沈城楼市并没有想象中的冷淡，反而热点区域掀起抢购的风潮。
展望2011年，由于短期内CPI持续高位，抑制通货膨胀率的任务仍然艰巨，因此业内人士及专家指出，国家调控房价回归理性的决心不会改变，调控手段巩固成效的气氛不会改变。如果继续延续新一轮房地产热潮的话，第三轮房地产调控就可能如大家期待的那样出现了。
房产税被称为楼市调控的“核武器”，很多国家都通过征收房产暴利税遏制房价过快上涨。今年以来，上海、重庆、深圳将进行房产税试点的消息不断引起关注，但到目前为止仍是“只闻楼梯响，未见人下来”。据了解，今年最有可能试点开征房产税的城市主要集中在上海、重庆、深圳、北京。不过对于沈阳市民来说今年实施房产税还属实有点远。
土地：跑马圈地存量房增加
2010年由于惯性，土地市场表现尚可，随后在一波紧似一波的调控之下，土地市场逐渐低迷。商业用地成交量下降开始显露。业内人士认为，今年沈阳房产市场预测是存量房大量上市的一年。
据香港联祥集团的数据显示，2010年前11个月沈阳土地成交量将近2000万平方米。联祥分析指出，受到房地产大环境和宏观调控的影响，开发商们拿地也开始谨慎起来。另外，开发商手中的土地储备比较充足，如果地块的位置等综合条件不理想，一般也不会轻易竞地。并且，今年新开工项目较多，资金回笼较慢，也影响到今年沈阳土地市场的成交。
诚然，在2010年沈阳土地供应市场中，截至目前，共有近3000万平方米的土地被投入到市场中，其中，居住用地依旧占据着较高的比例。从2009年上半年开始，市场情况逐渐从金融危机中好转，而沈阳地产市场在2010年持续火热，很多开发商看好市场前景，在销售情况较好的情况下，手中土地却出现紧缺情况，这种情况将伴随着沈阳城市化进程深入延续到今年，土地供应量和交易量在2011年有望实现释放式激增。
资金：大小房企或将冰火两重天
经过去年房地产交易的猛增，沈阳开发商手中都积累了较为雄厚的资金。但不可否认的是，金融政策的变化依然牵动地产商们最敏感的神经。
2010年岁末，央行再一次加息对今年雄心勃勃谋划发展蓝图的开发商们来说无疑是一次“下马威”——又是信贷继续收紧的一年。“小开发商在今年年初势必要承受资金链方面的巨大考验。”一位资深人士坦言，每年的1、2月份是传统的交易淡季，市场交易量会进一步萎缩；今年季度仍会有加息的可能，不断的加息会使购房者的购房成本增加，这会对购房者的心理产生一定的影响，后市不容乐观。政府希望通过房贷政策收紧来控制房屋价格，一再干涉银行的贷款政策以及贷款规模的额度限制，房屋的按揭贷款规模在未来几个月会呈现递减状态。
但对于实力雄厚的开发商资金链短期内依然腾挪自如。金融方面专家表示，由于目前房价仍然处于高位，再加上2010年四季度以来成交量的回升，总的来看开发商的资金目前依然够用，尤其是大地产公司无论是现金储备还是融资渠道都较小型地产公司更具优势。在存货方面，大型地产公司的存货占比则仍在高位。“沈阳的情况要乐观一些，由于去年下半年销售比较快，因此开发商的资金链目前并不紧张。”上述专家说。实际上，2010年12月以来大地产公司频频拿地的举动，也证实了分析师以上的判断。据中原地产2010年重点监测的12个城市数据，截至12月中旬，各地累计供应居住用地9422公顷，超过2009年全年9017公顷的水平。12月份，招商、保利、金地等地产龙头在土地市场表现尤为活跃，多个土地拍卖现场都活跃着他们的身影。除此之外，金地集团还分别在沈阳和深圳以6.45亿元和11.08亿元的成本取得了11.8万平方米的规划建筑面积和19.8万平方米的规划总占地面积使用权。
需求：城市化进程下刚性需求破茧
近日，某房地产网站做了一篇题为《楼市调控政策频出沈阳市场是否受到严重冲击？》的调查，调查结果表明80%网友置业目的为自住。其中60%的网友短期内没有置业计划。
投资方面，2010年各种流资热炒作之下很多商品的上涨幅度惊人，房价最近在各项限制性政策的打压之下，一些刚性的需求也受到抑制。尽管楼市能够有这样的成交量及成交价格也算是不错的，所以出台哪些政策确实对于楼市的暂时降温起到了一定的抑制作用，但是这个作用仅仅是暂时的，因为它根本没有动摇沈阳楼市高温的基础：民间资本缺少投资出口和沈阳市场日益高涨的刚性需求。
虽然楼市政策重压，然而也只是抑制了沈阳房价过快上涨的步伐。首先，对于沈阳楼市而言，全运时代的概念即将到来。进入全运时代轨迹中的沈阳楼市、大浑南楼市，必将给沈阳房产市场激发新的宜居亮点。在全运场馆紧锣密鼓地建设时，许多购房者也加紧了进入大浑南楼市的脚步。
其二，沈阳作为中国第八个经济区的国家战略，也将需要大量的土地作为城市发展的基石，沈阳政策利好，短期内房价还会继续上涨。
最城市化进程加速，外来人口到沈阳置业安家是沈阳房地产市场需求的又一个最为重要原因。据了解，沈阳经济区城际连接带将规划建设三十三个新城和新市镇。其中，沈阳市将围绕沈抚、沈本、沈辽鞍营、沈铁、沈阜五条城际连接带，建设十三座新城和四个新市镇，用城市、新城和新市镇把沈阳经济区八城市连成一个大的城市片区。目前，沈阳市已完成了“沈阳都市区”新城、新市镇空间规划布局。
产品：房产商鏖战二、三线城市
受一线城市房地产景气指数差的因素影响，多数企业开发目前具有潜力的二、三线城市，而沈阳更是东北房地产开发的必争之地，伴随着这些企业的到来，入市量也必然有所增加。
沈阳经济区的成立让沈阳同铁岭、抚顺、本溪、辽阳、鞍山、营口、阜新的联系更加紧密。这些三线城市的房地产市场刚刚起步，刚性需求逐步释放，而且沈阳的辐射区域让很多以沈阳为主战场的性品牌地产开发商嗅到了商机，纷纷进行异地扩张，完善在二、三线城市的布局。业内人士分析指出，二线城市的开发商转战三线城市更加游刃有余，庞大的刚性市场需求也让这些城市有着很大的发展空间。除了沈阳的房地产开发企业外，沈阳的很多房地产代理公司也转战本溪、营口、抚顺、鞍山等城市。这些城市有相对较高的利润以及巨大的市场潜力。
应该说2010年许多大品牌开发商在二三线城市开发过程中已经尝到了甜头。辽宁保利房地产开发有限公司副总何智韬表示，目前保利地产在辽宁省的布局城市有沈阳、大连、丹东三个城市，沈阳经济区成立后，保利地产也有向经济区其他城市进军的计划。
素有房地产行业老大之称的万科早在1993年就进入鞍山开发万科东源大厦，十年后万科重回鞍山，先后开发了万科城市花园、万科金色家园、万科城等项目。恒大地产也成功进驻辽阳，并在沈阳实现11盘联动的格局。
随着越来越多国内外知名房地产开发企业来沈阳开发楼盘，品牌地产开发商已经占据了沈阳的大半壁江山。业内人士分析指出，市场的残酷竞争以及可预见的发展前景让很多沈阳的中小开发企业转向经济区的其他城市进行开发。
另外，2011年市场的供应量增加已经成为不争的事实，确实会加剧房企之间的竞争，不过推高房价的根本原因还是中国人安家置业的购房观念，这一个因素短期内很难改变。
价格：2011房价有望再“飞”一年
没有激情突破，只有温和上涨。理性，刚性，不温不火似乎是沈阳房价变化的主旋律。
第三轮的调控对沈阳来说，房价大幅下降的可能性基本没有，但是会放缓房价上涨的速度。
基于上面的几点猜想，沈阳2011年的房价上涨的可能性还是很大，只不过幅度多少，对于一个并不在调控风口浪尖上的二线城市来说的确让人难以琢磨，均价是多少？5000、6000、7000抑或8000？
可以看得见的是“全运会”的脚步已经临近，大沈阳经济圈联系得更加紧密，2011年随着地铁1号线的运营，2号线年底的试运行，3号、4号线准备开工建设，浑南运动员村的建设，二环到三环之间交通，市政基础设施的不断完善，这些利好消息，都意味着沈阳楼市要“让房价飞”。至于涨多少，我们拭目以待。
对于今年的楼市政策，目前综合各方面因素来看，趋紧的楼市政策还将继续延续下去。而国家在2010年几次出台调控政策，直接指向的都是投资或投机性住房，对于刚性需求的群体，则基本没有进行过多的政策约束。
二、三线城市人们购房基本都是刚性需求，一个楼盘至少有70%以上的购房者都是首次购房。所以将开发战线转向受政策调控影响较小的二、三线城市，目前已经是绝大多数品牌开发商的一个共识。
与此同时，由于地价进一步上涨，能够拿到地的开发商会越来越少，房地产行业将会由群雄逐鹿而逐步过渡到寡头垄断的时代，寡头垄断情况之下，垄断者对区域市场的定价权具有决定作用，有助于价格继续走高。不过这种上涨应该在合理、百姓能够承受的范围之内。
2010已经过去，在这一年中，中国楼市经历了太多的跌宕起伏，楼市的健康发展是每一位购房者与业界从业人员所希望看到的.在大家的期盼中.我们迎来了2011年，2011年的楼市又会朝着怎样的一个方向发展呢？2011年楼市又将呈现怎样的变化呢？我们可以大胆预测。
预测中国的房地产市场，其难度之大，恐怕堪称经济界的哥德巴赫猜想。这当中的难度来自于中国社会处于城市化的过渡期，中国经济又处于财富再分配的转型期，这就决定了房子对老百姓而言，既是生活必须的消费品，又是寄予了无限厚望的投资品。多重身份的房地产在复杂的环境中，会有着怎样的前途和命运？2010年的中国楼市，调控力度之猛堪称，在即将到来的2011年，中国楼市又会演绎怎样一出扣人心弦的“戏”，让人充满了期待与猜想！
猜想一：楼市会不会崩盘？
2010年3月，一份“房地产崩盘时间表”在网上流传，大胆预言2011年中国房价将会崩盘。它回顾了日本1985年至1991年房地产市场走势，发现与中国2005年至2008年的房地产市场走势颇为相似。在网络调查中，认为2011年中国房地产会崩盘的人，是认为不会崩盘的5倍之多，且不论这些人是真的相信，还是表达了某种潜在的希望，崩盘一说的出现和热议，更像是对房价飞涨的愤怒声讨。也反映了大家的一种期盼，希望政府有所作为，4月17日之始，政府不负众望，开始大刀阔斧的改革，一系列的调控也让房价上涨过热的地区受到遏制，这轮调控就像中国楼市的“救世主”，把不理性、看似即将走向“崩盘”边缘的中国楼市给救了回来。2011年的崩盘看似不可能了，房价泡沫正被政府一点点的挤掉，但我们需要的是政府长期不懈的调控和作为，让中国的楼市真正理性健康起来，只有这样，才能从根本上消除泡沫威胁，防止楼市误入歧途，让“崩盘”成为一种传说。
实现指数：★
猜想二：调控政策会不会“卡壳”？
自4月17日“国十条”政策出台以来，一线城市演绎了僵持、量跌、价跌的全过程，二、三线城市则直接或间接出现了卡壳迹象，置业者已然完成了“疑惑——深度观望——择机入市”三阶段的心态演变。据报道，中房协已多次，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。
中房协副会长朱中一在海南博鳌表示，在目前调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上今年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。有关专家认为，由于政策的严厉，使得市场观望情绪浓厚，预期改变，导致开发、拿地以及销售的节奏都放慢了。在市场成交量减、供应量亦减的情况下，再出台新政只会继续把需求抑制住，进而再促使供应减少。中期来看，未来两三年的市场供求关系只会更不平衡。政策作为行政手段并非越多越好。
实现指数：★★☆
猜想三：房价将在2011年面临下跌？
有观点认为，对开发商来说，供应量激增带来的风险和压力，将在2011年集中显现。 2011年，市场供求关系将朝着供应严重大于需求的方向去发展，而这将导致市场量价关系再次发生变动。此前，某房地产研究院认为，这轮调整周期中，楼市底部有可能在2010～2011年出现。如出一辙，据深圳市房地产研究中心分析结果显示，楼市的供不应求将于2010年结束，供需关系在2011年出现逆转，住房供应面积将过剩15%。而成为房地产市场紧箍咒的土地供应，并不必然稀缺。资金杠杆自2009年12月以来，也面临收缩。也即是说，不论是地根还是银根都已无法继续支持地产的单边牛市，因此，即使没有宏观调控，房价也面临下跌的拐点。
实现指数：★★
猜想四：房产税是否会出台？
房地产税的开征可以增加地方政府的财政收入，缓解地方政府的财政压力，减少他们对土地财政的过分依赖，从而有效遏制房价的过快增长。但是，开征房产税涉及多方面的利益，对整个市场面影响很大，在正式出台前必须通盘考虑，不可操之过急――这或许也是房产税改革迟迟没有出台的原因之一。征收房产税主要目的还是抑制投机性住房需求，而非打击自住性的刚性需求。这就要求对从第几套住房开征的问题加以认真研究，切忌眉毛胡子一把抓，把所有住房都作为征收对象。在地区上，是否应先行在住房价格畸高、投机投资猖獗的地区和城市实施？种种以上问题，都是房产税改革政策制定者应审慎考虑的。如果时机和税率把握得不好，准备工作做得不充分，征收房产税不仅难以打压高房价，反而有可能造成税负转嫁，从而进一步推高房价。2011年，只有在经过充分的准备工作后，才能开征房产税，如果这些问题依然没想清楚，那房产税还是一个迟迟不能落地的“腹中胎”。
实现指数：★★☆
猜想五：保障房能否落实？
保障房是本轮调控之利器。此器之利，在于其前所未有的两个“最”：保障力度与督建力度最强。早在06、07年，两限房、廉租房等保障房政策作为平抑房价、解决民生问题的办法，就已经被喊得震天动地了，但是光打雷不下雨，基本停留在“逗你玩”的阶段。直到如今，才通过两个“最”看出点动真格的意思来。在屡屡经历了“听其言而信其行”而无果而吃亏的教训之后，如今的老百姓只认政府的实际行动。
今年建保障房，有李克强副总理监督着或许可以较好贯彻，可是以后呢？建保障房尚且需要如此级别领导的亲征才能贯彻，那么其他更大的事情呢？往者不可谏，来者犹可追。所以，眼下小到建保障房，大到宏观调控，政府一定要坚决执行调控政策，挽回民心强化公信力。如果这次也半途而废不了了之，那么老百姓终将冷漠绝望，其后果不堪设想。
实现指数：★★★★
猜想六：监管预售款能否降房价？
近日，有关“商品房预售资金”的监管传闻，在业界又掀起了一场争论。有人说“在种种措施失效的情况下，政府急于稳定房价，不惜出昏招”。也有说“实行商品房预售资金监管弊大于利！是因噎废食”。还有说“这无疑将让一些开发商加速死亡。”“预售款”对于开发商来说很重要，不仅可以“以小搏大”开发大项目，还可以靠“预售款”进行滚动开发，即在进行项目开发的同时再购地。而实施“预售款”监管，无疑是将开发商自由支配的“活钱”，变为了无法直接使用的“死钱”。“预售款”的专款专用，是将使很多开发商放慢开发脚步。或将导致开发商为获得现金流，而加快销售节奏，缩短预售及交房之间的间隔。对于那些依赖“预售款”或自有资金不足的开发商来说，只有降价才能快速销售回款。在难以取消“预售制”时，加强“预售款”的监管，愈发显得重要。这不仅可以防范“烂尾楼”的出现，保证开发项目能够正常进行，对购房者起到一种保护，也可起到打击“囤地惜售”，如果监管预收款能够切实落实，房价降也指日可待。
实现指数：★★☆
猜想七：“举国刚需”成为必然？
近日的各地楼市无时无刻不在透露一个信息：房价下探过程中，购房者对市场的观望低谷已过，购房需求正在大量释放，一般来讲，刚需型自住者大多不会等三五年，他们更喜欢看价格是否合适再买，只要目前市场上有符合心里价位的房子，成熟的购房者一般都会果断买入，因为对于这部分购房者而言，时间成本的压力更大。地球人都知道，“刚需”取之不尽用之不竭，你不能不结婚，不怕丈母娘，不能露宿街头，兜里那点钱迟早还是属于“地产经济”的筑底一粟。人口的增速和刚需的增速基本成正比，加上刚需的消化速度远远比不上挤入刚需大军人群的增速，所以传统的刚需就在不断扩大，也是衍生“二次刚需、多次刚需、投资刚需”的基石，如此一来，“举国刚需”已成必然。
实现指数：★★★★
猜想八：商业地产比住宅更“火”？
自从住宅市场调控大旗祭出之始，商业地产关注度直线上升。在房地产市场这场“观望对峙”的拉锯战中，不少开发商认为此次房产调控的主要对象是住宅市场，商业地产并未受到调控政策的影响，“没有利空即是利好”的心理点燃了开发商的商业地产热情。因此，一些开发商纷纷将目光投向了商业地产。包括万科、中粮、恒盛等房企，都高调布局商业地产，其中尤以万科的转型最为受到关注。国家的历次调控均未涉及商业地产，作为长期持有的物业，商业地产可以带来长期稳定的。目前商业地产尚处于发展初期，国家会扶持其稳定发展。稳定的资金和政策的扶持，是开发商看好商业地产未来发展的主要原因。而且，现在开发商业地产的明显高于开发住宅项目，而高额回报的诱惑也是传统住宅开发商瞄准商业地产进行投资最重要的原因。
实现指数：★★★
猜想九：非毛坯或将取代毛坯成为市场主流？
据来自中国房地产指数系统的监测数据报告，40座大中城市目前在售和待售房地产项目中，有超过17%的项目为非毛坯项目，而从房地产百强企业的项目比例来看，非毛坯项目已成为主要产品。住建部相关领导表示“我国每年住宅装修造成的浪费高达3000亿元，虽然目前政策重点在于抑制房价和加强保障，从长远来看，取消毛坯房是大势所趋。”
国家倡导住宅非毛坯已经提出了很多年，为什么前些年发展速度比较慢？主要的一个原因就是开发商愿意主动去做的少。因为前几年房地产市场非常火爆，只要有房子就被抢光，开发商的日子很好过。而且当时开发成本比较低，利润相对可观，所以他们根本用不着考虑盖啥房子才好卖。再说开发商做非毛坯项目要耗费很多的人力、物力。而且当时人们对非毛坯住宅还不太了解，即使开发商费了很大劲做出来，购房者不一定买账。近两年，随着房地产市场的发展，土地价格不断上涨，地王频现，开发商的成本不断加大。加上受国家宏观调控政策影响，房屋销售量明显下降，开发商之间的竞争加剧。
为了在市场中有更大的竞争优势，开发商开始考虑从自身产品上下功夫，除了在配套、物业管理、文化理念等下功夫外，通过非毛坯房在产品打造上表现出许多创新性来凸显自己产品品质和产品附加值，将毛坯改为非毛坯产品出售，成了开发商竞争的又一趋势。
实现指数：★★★☆
猜想十：豪宅遇冷，成“积压货”？
在如今通胀压力下，豪宅类产品在高端住宅市场独领风骚，具有抗跌性也是其价值的体现，成为避险资金热选的投资品。但近期传闻，北京一个均价在10万/平方米的楼盘推出许久至今仍未见签约。据统计，北京目前积压的豪宅市值超过659亿元。追溯到2009年，每季度豪宅销量千余套，但是今年7月和8月，北京豪宅销量仅为265套，减少了近八成。4月底开始执行的楼市新政在购房者贷款方面给予了严格限制。
二套房首付必须在五成以上，而三套房银行则不予放贷，这对于豪宅的主要目标群体改善性购房需求和投资客来说在金融贷款上给予了精准的打击。而购买豪宅的客户六成以上都是外地人，外地人购房则需要提供一年以上的社保证明或者纳税证明，这对于购房投资的人群给予了一定的限制，这两个门槛导致豪宅成交量明显下降。豪宅不仅单价高，户型还比较大，所以高总价的态势越来越明显，这在一定程度上抑制了客户需求。如果政策延续，豪宅恐将继续面临“被积压”的可能。
实现指数：★★★☆
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