[摘要] 由于限购、信贷等政策和供应不足的影响，今年别墅市场成交量大幅下滑。不过，北京独栋别墅的市场需求却直线上升，供不应求加剧，独栋别墅的存量开始见底。业内人士预计，未来两年，北京纯独栋别墅项目将消失。
由于限购、信贷等政策和供应不足的影响，今年别墅市场成交量大幅下滑。不过，北京独栋别墅的市场需求却直线上升，供不应求加剧，独栋别墅的存量开始见底。业内人士预计，未来两年，北京纯独栋别墅项目将消失。
独栋别墅，即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。目前市场上别墅类产品多为联排、叠拼、花园洋房等。
2003年，为了提高土地的使用效率，国土资源部叫停了别墅用地的供应。随后几年里，开发商一直打着“以后再也不会有别墅”的招牌，为购房者憧憬着未来别墅的潜力，喊了几年，这次狼真要来了。
据亚豪机构统计显示，近几年独栋别墅的供应量急速下降，每年以500套左右的速度递减。2008年北京累计供应了2169套，2009年降至1772套，截至今年11月，独栋别墅的供应量进一步减少到了1142套。
而市场对于独栋别墅的需求却直线上升。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至今年11月，北京市独栋别墅的成交量达到1523套，供需比为1：1.33。独栋别墅供不应求的态势加快了存量别墅的消化周期，数据显示，截至目前，北京存量独栋别墅仅为2800套，合计面积132.49万平方米，按照目前的消化速度，这一存量将在两年被消化殆尽。
重拳调控“封死”别墅用地供应
低密度用地的供应决定了别墅的供应，近年来随着住宅的紧张，国家对于低密度用地更是三令五申。
最近一次国家限制低密度用地是在一周前，12月19日国土资源部出台的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》中明确指出，要严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为。其中，对住宅用地容积率小于1的，要及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案，这标志着低容积地块的供应将越来越稀缺。而低容积率是别墅建设的基本条件，继2003年别墅用地叫停后，低容积地块的供应就在减少，市场上用于建设别墅的土地，主要是基于开发商存量土地储备，或者是在有限的几宗低容积率地块上进行普通住宅、别墅的“混搭”建设。此次国土资源部明确低密度地块的容积率限制要求，将更大限度地堵上原有漏洞，减少独栋别墅产品的开发和供应。
从北京的情况来看，2010年所有供应的住宅用地容积率全部在1以上，其中在1-1.2之间的地块有5宗，规划建设用地总面积61.6万平方米。即使通过合理的规划调整，能够实现的别墅产品配建比例也将非常有限，更不用说对社区整体品质要求极高的独栋别墅产品了。
不仅独栋别墅由于供应量的锐减陷入成交量下跌的困局，就整体别墅市场而言，由于限购、信贷等政策和供应不足的影响，今年整个别墅市场也出现了成交量的大幅度下滑。
中国不动产研究中心近日发布的《2010年北京别墅市场分析报告》指出，交易量下降一方面是受到别墅供求关系的影响，另一方面是由于政府接连的重拳调控，对高端置业者的心理产生了一定影响，也使得别墅消费群受到限制。
需求持续上扬、价格上涨
根据《2010年北京别墅市场分析报告》，2010年北京别墅供求比为1：1.26，供求紧张明显。2010年1-11月北京市别墅销售套数仅为2690套，同比2009年的5634套大幅减少52.25%。
在经历了2009年市场的火爆之后，北京别墅库存量被进一步消化，供不应求的矛盾继续加深，加之别墅产品特有的稀缺性，2010年度供应量较2009年大幅下滑。2010年1-11月，北京新批准销售别墅2220套，同比减少34.55%，批准销售面积77.22万平方米。
由于供不应求和通胀预期的影响，市场对于别墅类产品的消费持续增强，11月北京别墅市场成交均价为2.5万元/平方米，相比今年1月的价格上涨了13.49%。
随着供应量的减少，开发商将剩余的独栋别墅品质进行了大幅度提升，也造成了价格的上涨，目前北京市独栋别墅的平均售价已经达到2.53万元/平方米，同比去年的价格上涨了40.6%。
业内人士预计，2011年独栋别墅的供应将主要依靠现有的2800套存量房源，而按照2010年成交规模计算，这些存量独栋别墅将不足以支撑两年时间，供需矛盾的拉大将会加快价格的上涨势头。
明年别墅整体供应量锐减
随着通胀形势的不断严峻，市场对于保值增值能力较强的别墅类产品需求还将不断扩大，但是明年京城别墅市场的供应依然不容乐观。
据搜房网数据监控中心统计数据显示，截至今年12月27日，北京别墅市场(除小产权和周边项目)在售项目102个，待售项目14个。其中有56个项目在今年开盘，累计开盘次数为149次，比去年累计开盘次数的102次，增加了47次。
2010年别墅开盘次数的增加表明了别墅开发商较强的推盘欲望，另外一方面也反映了在整体楼市成交走低的背景下，市场对于别墅类产品的需求相当旺盛。
从今年各个区域的成交来看，西山别墅区一直占据领跑位置。据CRRC别墅报告数据显示，成交金额的别墅区西山别墅区，成交金额43.25亿元，占总成交金额的18.08%。成交单价最贵的别墅区西山别墅区，成交单价4.8万元/平方米。从成交金额来看，西山别墅区、奥北别墅区、中央别墅区和潮白河别墅区形成了集团，成交金额分别达到43.25亿元、41.08亿元、34.21亿元和31.23亿元，这四个区域的成交金额之和占总成交金额的62.61%。
并且，西山别墅区与其他区域的不同之处在于，顺义别墅区、中央别墅区、东部别墅区都随着当地政策发展而壮大。西山别墅区因其独特地脉优势及地缘位置，不可再增加或改变，就更显其珍贵。所以这一区域也成为开发商的必争之地。
2011年即将到来，别墅的供应态势有所减少，全年预计开盘项目有49个，环比降7个。其中，12个为纯新项目开盘，37个为老项目后期开盘。数据显示，2011年开盘项目的别墅区是东部泛CBD别墅区，预计开盘项目达9个，占全年所有预计开盘项目的18.37%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，基于对经济和政策基本面的预判，独栋别墅量价齐升的趋势有望在2011年延续，但供应量仍将进一步减少。
“为贯彻落实国土资发(2010)204号文精神，朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块等六幅地块从即日起暂停预申请活动。”上海市规划和国土资源管理局时间落款为本月23日的一纸公告昨日(12月28日)触动了上海别墅市场的“神经”。
上海叫停出让容积率1.0以下的类别墅用地以后，上述叠加、联排、双拼别墅，是否也能像独栋别墅那样物以稀为贵呢？机构的回答是否定的。按照目前的销售速度，开发商手里的上述类别墅项目用地至少还可以开发10年。而由于开发商拥有“偷容积率”的能力，上海的各种类型的别墅还将源源不断地上市销售。
5年仅售700多万平米
中国房地产信息集团昨日提供给《每日经济新闻》记者的数据显示，过去几年，上海的经济类别墅一直卖得很慢，仅占整个市场极小比例。
自2005年12月至今年11月，上海总共卖出联排别墅662.74万平方米，叠加别墅80.68万平方米，只占最近5年上海商品住宅销售量的10%左右。以今年为例，截至11月，上海商品住宅成交800多万平方米，其中仅120万平方米左右是叠加、双拼和联排别墅。
中房信分析师薛建雄说，由于叠加别墅与公寓的形态接近，因此销量一直不佳。目前销售相对较好的，只有双拼及联排别墅。业内人士认为，这种缓慢的销售速度，即使在容积率1.0以下住宅用地被全面叫停后，上述别墅类型依然不会稀缺。
上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，从目前的市场供求看，上海低密度住宅供应并不稀缺，倒是普通住宅供求更为紧张。
中指研究院提供给 《每日经济新闻》记者的数据显示，自2004年至昨日，上海总共出让的容积率1.0以下的住宅、商用地土地总建筑面积约为2382.54万平方米，扣除已经销售的700多万平方米，全市容积率1.0以下用地存量至少还有1600多万平方米，按照过去5年平均140多万平方米的销售速度，至少可以销售10年。
小独栋可能减少
薛建雄说，即使没有如此庞大的经济类别墅用地库存，上海的联排、双拼和叠加别墅也不会在短期内出现供不应求。因为，大部分项目都会通过“偷容积率”来建造这类经济型别墅。
所谓“偷容积率”，即部分开发商通过提高项目公建配套部分的容积率，来降低商品住宅的容积率，并建造、开发出一系列的联排、双拼、叠加别墅。用这样的方法，甚至容积率达到1.5的地块，也能造出大量的联排别墅。
薛建雄认为，在上海叫停容积率1.0以下的住宅用地出让后，这种情况会变得更普遍，因此联排、双拼和叠加别墅绝不会出现供应紧缺。反倒是那些间距较窄的小独栋别墅，可能变得稀缺。
按照目前标准，即使采用“偷容积率”的做法，小独栋的容积率仍需保持在0.7以内。对容积率1.0以内住宅用地的叫停，可能意味着这一类型的别墅未来将逐步淡出市场，变得相对稀有。
上海同策咨询机构研究经理倪晓玲说，叫停容积率低于1.0的地块后，上海赵巷等传统别墅集中的郊县土地出让价格仍将延续之前的高价行情，仍会有企业拍出“地王”。在星河湾等大平层项目崛起之后，外环外公寓类的豪宅已经成为开发商们新的方向。
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