[摘要] 由众多实力派金融机构和开发企业在本月7日上演的CBD核心区6地块争夺战硝烟仍未散尽。梳理了本次土地招标各环节的跌宕起伏，特别是达到238亿元的6地块累计最高报价，市国土局有关负责人昨天表示，从投标企业构成来看，符合CBD核心区产业定位；从报价来看，各投标企业比较理性。
由众多实力派金融机构和开发企业在本月7日上演的CBD核心区6地块争夺战硝烟仍未散尽。梳理了本次土地招标各环节的跌宕起伏，特别是达到238亿元的6地块累计报价，市国土局有关负责人昨天表示，从投标企业构成来看，符合CBD核心区产业定位；从报价来看，各投标企业比较理性。
7日进入第二轮投标的6地块(Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15)，规划建筑面积114万平方米，招标底价合计164.73亿元，每个地块的楼面地价均为1.445万元/平方米。如果按照报价计算，6地块土地出让款可达238.29亿元，远低于市场预期的300亿元。
北京市房协副秘书长陈志认为，这6个地块所在的朝阳区光华路CBD核心区域商业写字楼的价格大约在3.5万元/平方米至5万元/平方米之间，这代表机构若想进驻地段较好的CBD区域，基本购置成本也在3.5万至5万元/平方米左右，而此次自行购置土地，算上建安成本，总投入在4万元/平方米左右应该算是比较划算。以此换算，只要成交楼面价在2.8万元/平方米左右就属于比较合适，而CBD地块报价区间低于此价，为1.8万元至2.6万元/平方米。
从国内同级别地块分析，CBD核心区地块单价水平也并非。如上海今年2月成交的黄浦区外滩商业办公地块和南京东路商业用地，中标楼面地价分别约为3.4万元/平方米和5.2万元/平方米，均高于CBD地块。
第二阶段评标并非“价高者得”
CBD管委会有关负责人介绍，CBD核心区定位为首都国际金融业、现代服务业集中展示，世界500强和跨国公司总部高度聚集和国际经济文化交流的核心基地。为加快这些主导产业在CBD的聚集，招标文件对各地块提出鼓励的产业类型主要分为综合体、总部及金融机构三类。北京市政府更加关心产业聚集对经济的带动作用和长远的税收贡献，而不是短期的土地。
为此，本次CBD核心区12宗土地招标共分为两个阶段，阶段为规划设计方案投报，根据各投标者对土地未来规划方案进行评分，分值20分，参与轮投报后获审通过的企业才有资格参与第二轮的综合内容投报，投报内容包括土地出让金数额，产业定位等。本轮评价标准包括投标企业的财务及资信10分，资质及业绩15分，以及本次投标的投标价格40分和开发经营理念15分，最后综合分数者中标。
在这样的投标机制中，投标价格评分比重虽然仍占得单项，但其权重分量已经小于50%。“改变以往纯粹以地价为考量标准的土地出让模式，是有效抑制地价过快上涨的关键因素。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，“特别是像CBD地块这样的核心商务区，如何实现未来的综合性商业效益才是最重要的标准”。
周边住宅借机抬价算盘落空
“即使如部分业内人士预期的那样，CBD六地块楼面地价接近2.1万元/平方米，反映的也只是北京市扶持的重点商业地块的真实土地价值。”陈志说，本次CBD地块的成交，对于住宅价格的影响微乎其微。首先，此次CBD地块为纯商业金融地块，对于周边住宅价格不会产生提带作用。其次，CBD核心区住宅均价已经处于高位，均价约为4万至5万元/平方米，上涨空间相对较小。
持同样观点的还有李文杰。在他看来，本次参与竞标的企业大部分都不是房地产开发商，“不得分割销售产权”的硬性规定使得这几块地都将建成企业总部，对楼市影响不大。另外，CBD地块的平均报价在2.1万元/平方米左右，明显低于市场预期，而部分周围在售项目指望中服地块卖出高价，并借此抬高售价的“如意算盘”基本落空。
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