[摘要] “过去十年里，房地产成为中国老百姓最稳定、收益最丰厚的投资品。但从下月开始，投资楼市就有可能被套，因为史上最强楼市政策调控已展开，有可能带来楼市长达十年的调整。”24日，申万巴黎上海理财中心执行总经理申浩波在工行举行的“科学理财、投资未来”的投资报告会上，发布该基金公司最新的房地产行业研究报告。
“过去十年里，房地产成为中国老百姓最稳定、最丰厚的投资品。但从下月开始，投资楼市就有可能被套，因为史上最强楼市政策调控已展开，有可能带来楼市长达十年的调整。”24日，申万巴黎上海理财中心执行总经理申浩波在工行举行的“科学理财、投资未来”的投资报告会上，发布该基金公司的房地产行业研究报告。
去年房价疯狂上涨
是楼市见顶的信号
据了解，金融危机后，因为受出口和劳动力成本上升影响，沿海一些民营企业纷纷选择倒闭，企业主将资金从实体经济里撤出，买楼置业，推动了房地产市场的上涨。有居住需求的普通老百姓看到房价上涨，出现“抢”房心态，也造就了楼市的火爆。再加之，2009年后，房地产市场供应量偏少，房子便更是奇货可居了。
“这轮暴涨行情，像股市登上6000点一样，是最后的疯狂，也是楼市见顶的信号。”据申浩波介绍，今年4月和6月，国务院相继发出房地产“国十条”——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和“二套房的认定标准”，这都使房产投资大军敏感地从楼市里撤出。
“买房人向来都是买涨不买跌的，于是便出现了现在的成交量低迷状况。从今年上半年楼市数据来看，本月成交量将出现地量，随后8月便会出现地价，楼市拐点也将来临。”申浩波说道。
融资渠道被掐断
高房价已撑不了多久
虽说房地产调控政策频出，但一手房市场上，开发商们仍在坚挺着，似乎死也不降价。到底开发商能撑多久呢？
申浩波的团队调查过多家银行发现，房地产的直接融资渠道基本全被掐断。首先，股市上融资，已被证监会卡住，毫无可能。其二，银行信贷，现在银行发放门槛极高，基本不放。其三，房地产信托，现已被叫停。剩下的只能是民间资本了，而这些民间资本撑不住开发商巨大的资金需求。
“今年以来，房地产企业基本已很难从银行贷到钱，完全靠以往的信贷和发放的房地产信托来支撑。现在，这些资金已基本消化，开发商也已撑不了多久。让开发商更害怕的是房产税的开征，因此，尽快把房子卖掉是现阶段大多数开发商的想法。”
加息预期渐近
房地产销售渐惨
“国外的经验表明，一旦进入加息周期，房地产的销售将直接开始向下。”据申浩波介绍，在经济向好、通胀初期，资金会涌入房地产行业，推动市场繁荣。货币政策紧缩时期，升息周期前地产跑赢市场，升息后跑输市场；货币政策宽松时期，升息前跑输市场，升息后跑赢市场。
“从目前的经济指标看，目前处于紧缩货币政策时期，通胀是预期发生的事件，加息存在不确定性，因此中期看房地产跑赢市场的概率较小，跑平为大概率事件。”申浩波说道。
申万巴黎的研究认为，不论是从信贷、市场需求还是政府政策等方面，都不再利于房地产行业的发展。房地产将结束“黄金十年”单边上涨行情，步入长达十年的调整期。
申浩波介绍，在1995年到2001年的楼市调整期里，很多城市的房价下跌幅度高达50%。此轮由于经济发展较好、再加上城市化进程等因素，房价下调的幅度不会太大，但时间会比上轮来得久一些，房价调整5到10年，极有可能。
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国土资源部部长徐绍史近日在大连举行的国土资源厅局长座谈会后接受记者采访时表示，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右，房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降（7月5日《新京报》）。
徐部长的预判也是不少平常人所能预判的，依据是中央连续出台的一系列房地产调控政策，从“新国4条”到“新国10条”,从“二套房首付比例不得低于50%”到“房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款”,调控政策之严厉超过了以往任何一次，显示了中央调控房价非同以往的决心。
然而，逆政策而行的房价很不给调控政策面子，当然，政策对市场的影响有一定的滞后性，而且政策的严厉性还会加码，因此，再过一个季度房价会有所下降，不是不可能。然而，目前国际国内的经济形势瞬息万变。就算不考虑国际金融危机的影响因素，单是考量房价高涨的具有中国特色的根本原因，房价会否在未来一个季度有所下降，或更长一段时间下降，也令人心存疑惑。这个具有中国特色的根本原因其实是“卖地财政”。
我们说现在一些地方政府的财政是卖地财政，一点都不冤枉，政协委员梁季阳在今年两会上说：“据统计，2009年，的土地出让金收入已 过1.5万亿元。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入约50%。”卖地收入支撑起了地方财政的半边天。
这占了半边天的财政收入用途很广泛，除了“三公开支”,其中一块是用于公共建设和社会福利保障开支。城建、教育、医疗、养老、失业……哪一样都得花钱，而且钱花少了，市民还不满意。
如果说地方政府财力原本雄厚倒可以持续一下。可事实并非如此，《中国证券报》近日报道说，据统计，2009年年末，中国地方政府负债达7.2万亿元，面临严重债务危机，多个地方靠卖地还贷。实际上在众多公共福利保障性支出中，地方政府是出了大头的，经济学家胡鞍钢此前在接受媒体采访时指出：“我们研究发现，我国在教育投入方面大体上94.5%的投入是由地方财政支出的。”
我们现在回想一下2008年，受金融危机波及，房价大幅下滑，地方财政很快捉襟见肘，各地纷纷出台五花八门的托市、救市措施。原因很简单，地方政府需要通盘考虑，有些支出是刚性的，有些工程在加紧上马，一旦财政入不敷出，银行收紧信贷，资金链断裂并非不可能，政府就难以运行。有人把房价上升到政治高度，难道政府停摆就不是政治？何况，房地产业对GDP有重要贡献，在GDP论英雄的时代，打压楼市，不啻是打压GDP。地方政府打压房价的内在动力不足，因此，中国的高房价既不是市场的结果，也不单是行政的结果。
这并不是为地方政府开脱，而是要理性分析，为什么高房价治不了。核心是怎么解决地方政府的财政收支平衡问题。把房价打压下来，或者拿走卖地财政，这个缺口拿什么来补？谁来补？这个问题不解决，不要说“国10条”压不下房价，就是“国100条”也白搭。
就此，我才觉得坚持科学发展，转变发展模式，调整经济结构不是大话空话，但怎么样把这些话做真做实，才是最难之处，比如说如何寻找卖地财政的替代品？中国怎么才能在国际产业链中往前端靠？在转型尚未完成之前，房地产仍然是“支柱产业”,而中间阶层则是的埋单人--富有的人房价高低都能通吃，困难群体在指望保障性住房。
如果说在当前卖地财政是必然的，为这个财政作了贡献的人有理由知道这些财政是不是实现了公共利益化，如果说民众承受了高房价，享受了好的福利，我看也是值得的，就是怕承受了高房价，却享受不了好福利。这里就需要公开财政预算，挤干不必要的支出，能做到这一点，民众对高房价的抱怨会少一些；政府财政有困难，民众也愿意共赴时艰。
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