宏观调控再度亮剑 政府要向房地产业下猛药？

拿了土地不动工，或者只建售楼处、立起施工围挡伪装开工等待地价增值将不再是开发商的利润来源。《楼市》记者近日获悉，国土资源部、国家工商行政管理总局已经向各地发布2008版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，今年7月1日起正式执行。此次新规矛头直指开发商囤地行为，政府要向地产业下猛药?但仔细解读却发现此政策问题颇多，业内看法也不尽相同，本文通过大量走访，为读者解读新政、以及新政对后市将产生哪些影响?

新规防囤地 四把亮剑

据悉，新版合同中关注度高的亮点主要有四：一，对于闲置土地，土地出让方将有权征收增值地价;二，未来开发商拿地时土地出让金必须全额付清才能获得土地使用许可证，不得按比例分期拿证;三，对商品房开发性质，同一地块开发时间不得超过3年;四，首次规定同一地块内住宅开发的套数套型。

土地出让金全付清才能拿证

以前很多开发商为等土地升值，不顾自己手中资金链紧张大规模囤地，程度几近疯狂，其中一个重要原因就是开发商拍到地块后不必全额付款即可开工，2007年，国土资源部下发39号令，明确土地使用合同必须在土地出让金全部付清的情况下才能取得。39号令一下，开发商再度面临资金考验。

在此次新版合同中，39号令规定得到落实。合同规定，"受让人应在按合同约定付清全部国有建设用地使用权出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记……未按本合同约定缴清全部国有建设用地使用权出让价款的，出让人依法不得为受让人办理土地登记，不得向受让人发放国有土地使用证，也不得按出让价款缴纳比例为受让人发放国有土地使用证。"

土地出让人有权收土地增值费

业内人士分析，开发商拿到土地后不开工主要有三种情况：1.周边条件实在不成熟，不具备开工条件;2.有些开发商本身并不具备完整的土地开发能力，签下大量地块主要考虑土地增值性，将囤地赚得的利润作为公司收益之一，有些甚至是直接或者相当重要的一项收益。拍到的地块周边一条路的修整或者配套设施的完善，都将带来地价几何式的翻倍增长。

这部分开发商主要经营土地一级整理，整理升值后的土地二手交易，利润并不比建项目低;3.申办项目的流程时间，受不可预知风险的阻隔，如特殊地质条件，项目内有文物，项目附近有交通信号灯、变电箱等。

解读新合同，属于下列情形之一，视为土地闲置。1，超过本合同约定的动工日期满一年未动工建设的;2，约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一，且未经批准中止开发建设连续满一年的;3，约定日期动工建设，但已投资额占总投资额不足25% ，且未经批准中止开发建设连续满一年的。合同规定，土地闲置满一年不满两年的，受让人应依法按宗地出让价款的20%缴纳土地闲置费;对闲置土地的其他情况，出让人有权向受让人征收增值地价。

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