房价仍将高位运行 短期调整幅度不会超过30%

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对房地产以后的发展，大家最关心的还是房价，房价会涨还是会跌，现在是不是买房的好时机，分歧比较大。

有人认为，目前房价过高，大部分需求无法释放，而保障性住房供给力度在不断加大，分流了一部分需求，加上开发商资金链非常紧张，在国家紧缩的宏观调控政策的背景下，很多开发商会选择降价销售楼盘以加速回款，缓解现金压力，房价将会续跌。

而其他一些人则认为，我国的房价还将上涨，大量年轻人等待购房置业，房价稍降就会有大量的真实需求涌现，推高房价。同时，大量的热钱来到中国，必将选择保值、投资价值同时具备的房产作为投资选择，加上通胀背景下所有商品都在涨价，房价没有理由下跌。

这两种观点都有道理，我们认为，房价仍将高位运行，可能以实际房价下跌来完成调整，但总体调整幅度不会超过30%。

一方面，城市化背景下大量人口涌向城市，供给却捉襟见肘，难以满足庞大的需求；另一方面，我国实行的是高房价政策，保障性住房的供给非常少，大部分需求要由商品房解决，而商品房市场其实是垄断程度较高的市场，价格高是必然的。而且，事实上，实行双轨制的供给政策仍然难以改变高房价的格局，在保障性住房占到全部供给的50%的香港，高房价、高地价局面仍然存在。

未来一段时间内，我国总体上仍将处于一个高房价的时代，参考日本和香港的历史，我们认为，一线城市的房价收入比将在10-12倍间达到高位平衡。对于二线城市，由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距，因此其合理的房价收入比应该比一线城市低。同时，由于我国处于城市化的快速发展阶段，房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。因此，我们认为二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。

要调整到合理位置，房价将有30%左右的下调空间。2007年底，我国一线城市的房价收入比约为15倍，房价收入比下降到10-12倍的范围，将有30%左右的下调空间。二线城市中，少部分较高的城市存在约30%的调整空间，而武汉、天津等城市的调整空间在10%-30%内，还有部分城市的价格基本合理，在房地产总体市场调整的背景下，将维持小幅上涨或横向整理的态势。

值得注意的是，我国目前正处于一个高通胀阶段，房价的调整很可能表现出实际价格调整，而名义价格并不出现明显调整甚至小幅上涨的状态。日本和美国的房地产市场就有多次名义房价基本没有调整、而实际房价明显调整的例子。

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