为常州楼市把脉

——新城房产解读常州房地产之二

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与全国房地产泡沫声一片的情况有很大的不同，常州的房地产市场运行平稳。

2007年，常州市区商品住宅的平均成交价格为4106.84元/平米，同比上涨5.93%，远低于全省12.73%和苏南片13.96%的涨幅。

新城房产从房地产投资与固定资产的投资比例、房价收入比、房价增长率、空置率、人均住房面积、房屋租售比、有效需求和潜在需求情况这七大房地产诊断指标来分析判断，常州楼市是否有泡沫，是否健康平稳。

1.房地产投资与固定资产的投资比例正常

一般而言，房地产投资与固定资产的投资比例超过30％表明市场严重过热，20％-30％认为轻微过热存在，低于20％认为相对合理。而常州市过去五年房地产开发和固定资产投资的比例都保持在20％的警戒线以下，全市房地产投资表现相对较为理性。

2.房价收入比合理

一般认为，个人房价收入比以6：1为红色警戒线，高于6：1认为市场过热，在2：1至6：1认为相对合理。而从常州市2004年至2008年的房价收入比来看，房价的增长与可支配收入的增长存在表象的失调。过去五年居民可支配收入大幅度增长，而房价却几乎保持稳定。这种增长态势的失调使常州市2004年至2008年上半年的房价收入比一路走低。08年上半年，常州的个人房价收入比仅有2.22。

3.房价增长率较低

常州房价增长率2004年基本与居民可支配收入增长率持平，2005年房价增长率开始减缓，2006年的房价增长率仅为1.59％。而居民收入增长却是日益加速，2007年居民收入增长速度达到15.38％。综合而言，过去4年间，房价增长率不仅远远低于30％的泡沫红线，而且房价增长率比人均收入增长率也远远低于1的警戒线。

4.空置率不高

按保守的计算方式，用空置面积除以当年的竣工面积计算常州空置率最高在12.9％，最低只有2004年的6.44％。而江苏省的空置率最低是2004年的12.56％，最高为2006年的18.53％。很明显常州的空置率远远低于江苏省内情况。

5.人均住房面积预示需求旺盛

根据世界各国的经验表明，当人均住房面积达到30平米至35平方米的时候，市场会出现比较旺盛的住房需求，而常州人均住房面积2007年已经达到其30.2平米的下限，其距离35平米的上限还有一定的距离。预计常州即将步入旺盛的住房需求期。

6.房屋租售比达标

国际上通常将1：300的房屋租售比作为楼市警戒线，超过这个比率则认定市场过热。

2007年常州市二手房的成交均价3785元，而70-80平米左右的二房租金基本在1000元左右，依此计算其房价租售比为1：283。1：283的比例显然没有达到1：300的红色警戒线，常州房地产市场表现是理性的。

7.潜在有效需求仍将持续提升

2003年至2007年的五年间，常州城镇人口增长63.8万人。未来五年内，常州市政府工作目标是将城市的城市化率再度提升，力争使其达到65％，即未来五年将有30多万人入城，按人均面积30平米计算，常州将新增需求900多万平米。此外，不断加速的旧区拆迁改造和基础设施拆迁改造也会大大增加常州的住房需求，且这些需求为刚性需求。由此可以看出，常州的潜在有效需求极为充足。

从以上七个指标诊断都可以看出，常州市场运行正常，市场表现是理性的。可以预见在经过调整、变化和适应后，常州房地产市场仍将平稳持续的向前发展。

同时，从整个行业来看，稳定亦是大势所趋。2008年6月13日，中央召开了针对性的会议，提出要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。这表明目前房地产调控正式进入了“保稳定”、“保金融安全”的阶段。

经过认真地分析与思考，新城房产认为当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，新城房产依然坚定不移地看好行业的未来前景，对常州将来的房地产市场更是充满信心。

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