专家:楼市"疯卖""疯涨"后缩量跌价属正常现象

上半年全省商品住宅少卖了18.1%，昨天本报的相关报道引起了读者的广泛关注。房地产市场景气度下降，省发改委、省人大财经委同时发出预警，那么，当前商品房销售下滑是不是正常现象？江苏房地产市场的健康状况如何？下一阶段楼市会不会持续低迷？政府是否将伸出“援手”？就这些楼市焦点话题，记者昨日进行了深入探访。

■现状解读

“疯卖”后缩量很正常 深圳式“断供”难上演

[现象]

上半年全省商品房销售面积大幅下降，住宅减少18.1%，其中南京、苏州、镇江分别减少37.9%、33.8%、34.3%。与此同时，南京等市商品房价出现环比持续下跌的趋势。今年3月，南京的综合房价、新建住房、90平方米以下住房、二手房销售价格指数与2月相比全面下跌，这是自2007年以来，南京房价指数环比的首次下跌。而在4月的短暂反弹之后，5、6两月，南京房价又再现环比下跌之势。

据了解，目前南京房价下跌主要集中于江北地区。今年3月，江北的旭日上城首开“一口价”先河，将价格降至4500元/㎡，随后，天润城4088元/㎡、威尼斯水城4480元/㎡、天华绿谷4188元/㎡“一口价”继续跟进。在赢得了一定市场之后，江北房价的回落却并没有止步。7月，旭日上城“一口价”降为3799元/㎡，海润枫景起售价降为3750元/㎡，金泉泰来苑推出夏日清凉价3600元/㎡,明发滨江新城江景房最低起售价则只要3208元/㎡。

[解读]

楼市这种量价齐降的表现，专家认为属正常现象。南大学经济学系副主任葛扬教授表示，楼市上半年包括交易量下降、局部地区价格回落、观望气氛渐浓等，是近几年来国家宏观调控紧缩政策的累积作用，判断市场是否正常，应该放在宏观调控的过程之中来衡量。以南京楼市为例，在2006年的价格缓涨之后，06年底和2007年上半年，楼市升温过快，成交迅速放量，江北部分楼盘开一次盘就涨几百块。目前的回落应该是在非理性的过快上涨之后的回归，所以是正常的。

南京中住房地产公司总经理袁人牛也认为，目前的下跌既是宏观调控的预期效果，也是经济规律的表现，更是百姓购买力的反映。2006年，南京江北房价还不过每平方米2000多元，而去年已经涨到5000多元，正因为房价的过度透支，造成了今天江北成为南京房价下跌的主力板块。

对于深圳出现少数买房人主动“断供”现象，专家认为不太可能在我省上演。“江苏房价涨跌都无法与深圳相比，另外，一成首付的楼盘也非常少，所以不太可能大面积上演‘断供’一幕”，袁人牛表示。

■前景分析

政府加大关注但还没到出手“救市”时

[疑问一]

房价大跌谁受损

去年上半年，赵小姐以每平米近8000元的价格买了河西某楼盘一套商品房，由于楼市低迷，开发商后续资金不足，目前房子是盖好了，但是没钱做景观，没钱修道路。已超过交付期半年了，但开发商始终没有交房的迹象。赵小姐陷入两难境地，等交房遥遥无期，但若是退房又损失过大。

葛扬教授分析指出，“目前房地产依然是国民经济的基础产业，楼市交易大幅回落可能产生很多问题。比如房价下跌过快，大量持有房产的老百姓财富缩水。市民可能退房、‘断供’，银行的贷款收不回来，变成一堆贬了值的不动产，金融风险加大。不仅仅是房地产企业倒闭，相关产业也会受挫，失业率将增加。”

“正如政府不愿意房价大幅上涨一样，房价的大幅回落也是不希望发生的。宏观调控的目的应该是实现楼市局部波动，总体平衡，”葛扬教授指出。

[疑问二]

政府该不该出手相救

葛扬教授认为，救不救市，其实就是要不要进行宏观调控的问题。调控本身就是双向的，上涨过快时可以收紧政策，下跌过快时当然也可以予以调控适度放松。但当前需不需要政府出手，其实并不应仅就房地产市场自身来分析，更重要的是，是否影响到了其他产业和整个宏观经济的发展。如果对经济运行影响不大，完全可以不救。基于当前江苏房地产市场基本正常，属于上涨过快之后的回调，所以目前救市的可能性并不大。但政府的关注是很明显的，如果市场持续并加速滑坡，对经济的打击过大，政府应该会伸出援手。

南京市年初将去年收紧的公积金政策予以放松，个人贷款上限提高到20万元，第二套房、万元楼盘公积金贷款解禁，并将贷款系数上调，让购房人可以获得更高的贷款额度。南京市国土部门也在酝酿，把土地拆分成小地块供应，延长土地款支付时间，以减少开发商的拿地经济压力。业内人士认为，这些都可视作政府对于楼市的“托市”之举。但真正影响较大的，依然是房贷、税费等财政金融政策，但除深圳等少数城市问题突出外，其他大部分地区房地产市场回调还属正常，目前国家出手调控的可能性并不大。　 实习生 赵柏恋茹　本报记者　王 烨

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