常州：房子倒了要重造 这个产权归属得说清

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李师傅今年68岁，老伴66岁。李师傅从事了14年的厂门卫工作，一直是低工资。老俩口育有两子，居住在一间祖上留下来的老房子里。这间老房子半间属于李师傅，半间属于他弟弟，是兄弟俩共有的。与大儿子分家时，李师傅就把自己的半间，划归给大儿子，老两口住在另外半间，属于弟弟的半间是由李师傅出租金长期租住的。

去年年底，几次大雪让原来已经倾斜的房子雪上加霜，3月17日彻底倒掉了，片瓦不留。无奈之下，李师傅把能抢出的东西寄放在别人家里，全家人一起挤在小儿子家住。

和小儿子一家挤着住总不是一回事，李师傅就想在倒掉的旧房原址上重新建房。小儿子愿意给他们老两口出点钱，但大儿子不肯出钱。李师傅老俩口平时也没什么积蓄，一怒之下，就想把原来划归在大儿子名下的半间房子的产权收回来。不过，他还有疑问：如果自己和小儿子花了钱重新造了房，产权还得属于大儿子和他弟弟吗？这不成了给他们做嫁衣？听说房子倒掉就可以把产权注销，但要怎么注销呢？现在如果重新造的房子，产权到底会属于谁的呢？　　

这一次，我们请来了怀德律师事务所的王斌律师，给李师傅解释这些问题。

王律师认为，李师傅得确定先前房屋产权属于谁。房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第17条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”因此，房屋所有权的归属应该看房产证上的登记的权利人是谁。按李师傅所说房屋是李师傅和他弟弟共有，那么房产证上应该登记李师傅和他弟弟的名字。

而李师傅介绍，他与大儿子分家时将属于他半间房屋划给了大儿子，这是一种赠与的行为。我国《合同法》第185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”由于房屋属于不动产，房屋的赠与涉及产权的变更。按照上述《物权法》第9条之规定，房屋产权变更需经依法登记才发生效力。

因此，如果李师傅将房屋赠与给他的大儿子，如果已进行了产权的变更登记，那么这半间房屋的产权就已经转移，应该属于李师傅的大儿子，这时他就不能撤销赠与。反之，如果李师傅赠与后，并没有与他的大儿子办理房屋产权变更登记，这时房屋的产权仍然属于李师傅，就可以直接撤销赠与。

根据李师傅所描述，今年3月17日房子已经彻底倒掉了。因此，作为房屋产权载体的房屋已经灭失。按照上述《物权法》第9条规定，不动产物权的消灭经依法登记发生效力。房屋产权的消灭应该依法进行登记。《房屋登记办法》第2条规定：“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”第12条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：……（五）房屋灭失；……”第13条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”因此，像李师傅这种情况，由于房屋是共有，申请房屋的注销登记，应该由房产证上登记的权利人共同申请。

最后，关于重新建造房屋的产权归属问题。首先应该由宅基地的使用权人，向政府主管部门申请办理重建手续，经批准后才可以重新建造，重新建造房屋的产权即归于宅基地使用权人。

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