专家点评：房贷没有办成，定金可以要回吗？

房贷没办成,定金可以要回吗？

【基本案情】

今年2月，市民曹先生在溧阳购买一套房子，既作为投资，也准备养老居住。由于房价较高，需贷款购房，可曹先生已退休。在签订认购书前，曹先生咨询售楼小姐：像他这种情况是否可以用贷款购房，售楼小姐回答说可以。在得到售楼小姐的明确答复后，曹先生签订了认购书，并当场支付了8万元定金。认购书中约定，曹先生在15天之内签订房屋买卖合同。

当第二天曹先生去银行办理贷款手续时，银行明确答复：曹先生已经退休，不能办理商业贷款。曹先生向朋友借了部分房款，但还是差30万元，因此购房计划被迫取消。曹先生返回售楼处，说明情况，要求返还定金。这时，售楼小姐说，定金作为购房款已经打入公司账户，不可以退。曹先生很纳闷，当初售楼小姐明确告诉他，可以办理商业贷款后才支付定金的。现在不能办了，却不返回他定金，是售楼小姐误导。现在曹先生想咨询律师：售楼小姐是否有责任？这8万元定金是否可以要回来？

【律师点评】

买房先签订认购书并先交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。认购书约定购房者在限定时间内签订正式购房合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。于是，定金是否应该退还的大量纠纷就从签订认购书开始了。

如何处理此类纠纷，需先弄清楚认购书的作用和效力。我国法律并未明确规定购房者在签订正式预售（销售）合同前，必须签订认购书。签订认购书并非正式签约的法定的必要前提。

认购书的法律意义在于，它毕竟是双方当事人意思表示一致的书面约定，一旦签订，便具有当然的法律拘束力，签订人就要为其负责，受其约束。如果认购书对房号、面积、价格、双方权利义务都作了明确的约定，那么可以认为，认购书就是一份买卖合同，双方签订的正式合同，不过是把认购书约定的内容具体化；如果认购书未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，可以看作是双方的意向书，没有合同约束力。

定金，是合同担保的一种方式，按照《合同法》第115条规定：合同当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，房屋买卖合同购买方支付定金后如果不履行合同，则无权要求返还定金。

但定金也非完全不可退，第一种情况，根据《担保法》第5条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。如果合同双方对主合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，买方可以要求返还定金；第二种情况，根据《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附条件合同，自条件生效时成立。如果买方支付定金时，约定将来签订主合同必须附条件才能成立，而将来约定的条件不能达到，导致主合同不能成立的，买方可以要求返还定金。

在本案中，曹先生在签定认购书时，售楼小姐明确表示曹先生可以贷款购房后，曹先生才支付定金。只要曹先生有证据证明这一事实，则该房屋买卖合同应视为附条件成立的合同。由于房屋买卖合同成立的条件是能取得贷款，而目前该条件不成立，则合同不能成立。因此，基于合同未成立的法定理由，曹先生可以要求返还定金。如开发商拒绝，曹先生可以搜集证据后向法院起诉。

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