专家：投资二手公寓平衡理财实现500万理财梦

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地产星期八：常州房产新闻周刊 地产星期八（第十三期）

搜房独家播报：常州一周楼盘人气排行 TOP10（2.26-3.3）

理财师：浦发银行广州分行袁中青

今日主角：董叔

今年54岁，是某事业单位的高层干部，年薪税后约有16万元，另外有公积金每年2万元。董婶已经提前内退，退休金每月约有4500元。唯一的儿子现在英国工作，短时间内不计划回国。

自从去年末将定期存款全部取出后，董叔老两口一直在思忖如何投资，全家现有银行存款88万元，初步计划有两点：一是多买一套房产，二是分别投资在基金、个股与黄金市场。请问如何处理为好？用多少年才可实现家庭流动资产500万元的梦想？

财务诊断

1.从董叔夫妻职业情况分析，收入稳定，收入曲线现已达到最高峰，家庭抗风险能力较强，但董叔还有6年退休，目前最重要的面临退休规划，筹备养老资金，以保证无忧的退休生活。为此整体理财规划应以稳健型为主。

2.目前家庭流动资产为88万元，无负债，全部为银行存款，需要重新进行资产配置，进行投资组合。

3.因目前董叔夫妇税后年收入23.4万元，假设退休后养老金替代率为年薪的75%，年平均投资回报率为3%的情况下，根据我国统计的平均寿命分析，董叔在60岁那年需要准备的养老金现值261.0997万元，减去目前的存款现值88万元，也就是每年需要存款24.1208万元才能达到预期目标。

按年支出控制在年收入的40%的合理比例之内，董叔每年可盈余14.04万元用于储蓄或投资，那么养老金资金缺口为每年10.0808万元。

理财建议

第一阶段：建立家庭应急备用金

从董叔54岁到59岁中的6年里，建议建立家庭应急备用金（以6个月支出为参考标准），并可投保长期看护险。

首先可适当投资获利稳定、风险较小的固定资产，以作为稳健理财的基础。针对今年广州房价有望大幅降低的趋势，建议第一年购买市中心地段、价值约50万元的二手公寓用于出租（租金年收入为3万元），首付六成，申请公积金贷款20万元（贷款利率5.22%）期限6年，每月供款为3241元，年还款为3.8892万元，合计其他家庭年支出约占年收入26.4万元的47%之内即约12.4万元，每年可盈余14万元。

从第1年到第6年，资金投资组合按风险资产30%和无风险资产70%的稳健型资产配置。每年投入9.8万元配置债券保本型基金，每年定投4.2万元股票型基金；建立家庭应急备用金5万元，购房后还有余款53万元一次性投入5.9万元股票基金，10万元配置绩优蓝筹股，做中长线持有。

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