5次加息后发生质变 房贷利息支出首次超过房租

尽管第五次加息并不出乎人们的意料，但来得如此之快也确实让人们有些应接不暇。9月14日下午5点30分，央行宣布：“自2007年9月15日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.6%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；另外，个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点，五年期以上公积金贷款利率由现行的5.04%提高至5.22%。”此次加息成为2004年10月至今不到三年内的第九次上调利率，也是今年以来的第五次加息。

加息已经成为了一种常态，对人们来说似乎有些习以为常了。但对于贷款买房人来说，连续多次的加息的累积，已经由量变而产生了一些质变。本次加息之后出现了两个质的变化：首先，对于24年的贷款来说，利息首次超过了本金。其次，利息支出首次超过了房租。

●24年的贷款利息首次超过了本金

赵先生在今年9月份打算买一套总价在150万元的房子，由于手头资金短缺，赵先生办理了商业贷款，向银行贷款了100万元。“信一天不动产”市场分析人士为他算了一笔账：第五次加息之后，按照等额本息还款法，如果做24年期贷款，他每月应向银行还款6962.13元。24年利息总款1005095.40元，超过了本金。而在第五次加息之前，24年的利息总额是964094.91元。也就是说在经历了第五次加息之后，24年期房贷利息总和首次超过了本金。而25年期的贷款，在8月21日加息之后，利息已经超过了本金。

在今年3月18日央行第一次加息之前，五年以上（不含五年）的商业贷款利率仅为5.31%，赵先生的情况如果按照这时候的利率来计算，24年总共需要向银行还款1770949元，28年总利息为770949元，比今年第五次加息后要少234146元的利息。而且总利息没有超过本金。

●利息支出首次超过了房租

据“信一天不动产”市场分析人士介绍说：在央行第五次加息后，购房者每年向银行交纳的贷款利息已经超过同等质量房屋一年租房的费用。

目前北京二手房租赁的年收益率为5%左右，同样为100万元的房子，房主一年可收租金五万元，也就是说一年的房屋租金为五万元。而如果贷款100万元，同样是28年的贷款年限，平均每年的利息为50313.95元。平均每年的利息支出已经超过了房租。也就是说，购房者每个月给银行的利息足够支付房租开支。而且，按照等额本息还款法头几年每月的还款额利率占的比例要超过本金许多。在头两三年中，每月的还款中，本金部分都没有超过2000元，而利息都在5000元以上。也就是头两三年中，利息支出都在6万元以上。（见表一）

因此，如果不贷款买房或者不买房，省下来的利息足以租一套同等质量的商品房居祝

●年内有再次加息可能

虽然已经经历了五次加息，但据“信一天不动产”市场分析人士认为：在第四季度里很有可能第六次加息。从今年5月份CPI增速首次突破央行3%控制线之后，近4个月的时间里，CPI增速每个月都大步跨上一个台阶。8月CPI增速从7月份的5.6%攀升至6.5%，连续4个月刷新纪录，并创下11年新高，通胀压力已显露出“扩大化”的趋势。

而且央行行长周小川也明确希望将实际利率“转为正值”。在央行今年连续5次加息之后，基准利率已至3.87%，由于1-8月CPI增速已达到3.9%，再扣除5%的利息税，实际利率仍为负值。因此，如果CPI不能迅速回落，第四季度加息仍有可能。文本报记者周宏

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