易宪容:制度存缺陷 整顿房地产要从修正规则入手

仅仅对房地产市场检查与对违规处罚是不够的，发现房地产市场制度规则的缺陷，调整房地产市场的利益关系，更为重要。

房地产企业利用制度规则的不完善性，利用房地产市场的监管不足，来攫取暴利已是常见现象。比如，少数房地产开发企业采取放号、发放会员卡、贵宾卡，收取定金、诚意金、会员费等方式违规销售商品房；有的房地产开发企业发布虚假广告误导消费者，出现了诸如“开盘即售罄”等严重失实的广告内容；个别房地产开发企业拖延开盘时间、发布虚假销售信息、捂盘惜售等。

一些房地产开发商为什么敢这样做？为什么敢突破现有的规则来扰乱房地产市场秩序？根本在于我们现有的制度规则有问题，对此社会和学界早就提出过严厉批评，而相关部门并不改正。比如，中国的住房预售制度，我早就指出它是一个具有先天性缺陷的制度，是一种单边风险分担机制。如果这种先天性制度缺陷不废除或改正，不全面清理与完善，那么这必然给房地产开发商一个错觉，就会认为是有不少空子可钻。加上盘根错节的利益关系，导致对房地产市场的监管一直十分薄弱，中央政府的政策往往得不到落实，甚至于各地方政府采取各种方式来突破现行的制度规则。

因此，整顿国内房地产市场之秩序，首先就得从现有制度规则入手，全面清理现行的房地产市场规则与制度，对那些在计划经济时代制定的，完全不适合已经变化了的房地产市场的制度规则应该全部废除掉，从而避免因这些制度规则的缺陷成为房地产开发商攫取暴利的工具。在这个基础上，针对中国的房地产市场，重新确定新规则。比如说，中国的住房预售制度，其存在的先天性缺陷早就备受诟病。我们相关的政府职能部门为什么就不对这样具有严重先天性缺陷的制度取消或是完善修改呢？

在这样的基础上，需要全面整顿房地产市场的利益关系。目前国内房地产市场的问题，归结到一点就是严重的利益失衡。而房地产市场的利益失衡的根源就在于对房地产市场监管权力界定不清，从而使得房地产市场的钱权交易十分严重。在房地产市场钱权交易十分泛滥的情况下，相关的房地产市场监管部门能够对房地产进行有效监管是十分令人质疑的。

还有，在房地产市场钱权交易十分盛行的情况下，房地产市场的要素非市场化、住房商品市场化必然使房地产市场的利益短期内迅速流到少数人手上。房地产市场一旦在非市场条件下运作，房地产市场的钱权交易更是如鱼得水，这样一定会强化房地产市场利益的失衡、强化房地产利益交易的非市场性。在这样的情况下，房地产市场的秩序同样是无法确立的。

仅仅对房地产市场检查与对违规处罚是不够的，更为重要的是，如何来看待现行房地产市场制度规则的缺陷，如何来清理这些制度规则，如何来调整房地产市场的利益关系，从而加强对房地产市场的监管。否则，对房地产市场的检查与处罚一过，房地产市场新的违规行为又现，健康的房地产市场也就无法建立。

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