大话地产：2007别墅市场发展趋势暨营销模式研讨会

2007年5月31日下午2：00在常州搜房网顺利举办了2007别墅市场的发展趋势暨营销模式研讨会。席间，我们邀请了常州市各家别墅发展商、知名代理商以及媒体朋友参加，深入交流当前新的形势下别墅市场的发展趋势，以及别墅营销模式的创新。

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图为研讨会结束 嘉宾合影

研讨会现场气氛相当热烈，大家探讨了常州别墅市场的发展趋势以及别墅项目在传统营销模式下的创新。

图为常州搜房网总经理李海先生主持本次活动

常州搜房网总经理李海：我们现在开始本期的大话地产的栏目。今天非常感谢大家在百忙当中来到我们直播现场，参加我们今天的别墅市场发展趋势暨营销模式研讨会。首先我来介绍一下到场的嘉宾，在我右边的是阳光山城销售部经理蒋金坤先生，江阴高成房产公司销售部经理费红燕，旁边的是香樟茗岸置业顾问李晓丽，在她旁边的是我们策划代理行业赫赫有名的易居(中国)常州分公司营销部经理王凯，交通台记者小君，深圳德思勤投资咨询公司高级策划师邱栋斌，星海银园策划经理邱振海，还有阳光山城销售部经理蒋金坤，以及常州电视台的记者也来到了现场。非常感谢大家的到来！现在我来简单介绍一下整个别墅研讨会的主题。我先把背景介绍一下，作为搜房网来说，发展了八年的历史。在搜房网成立之前，我们有一个研究作为前身，就是中国房地产指数系统，我们在94年的时候就成立了中房系统一直在运作，中国房地产别墅系统是作为其中的一个子系统，现在已经运作到30个城市。定期对30多个城市的别墅市场发展情况，包括价格指数涨跌的研究工作。我们还有一个大的背景，就是我们一年一度的中国别墅节，六月份马上要在上海举行。本周我们长三角有多个城市进行联动，包括无锡、常州、苏州、上海、南京这些公司，搞这个研讨会，目的在于把当地区域的别墅开发商，以及相关的代理公司，和媒体朋友，大家聚集起来，一同来探讨别墅市场的发展趋势，以及别墅营销模式上的创新，大家做一个交流。说是研讨，其实我们还是不要太严肃，大家在一起，以一个轻松的氛围来讨论。首先我介绍一下中房指数对别墅出台政策的理解，以及我们最近别墅指数系统的一个运作情况。因为大家知道2003年4月以来，国土资源部发布促进房地产市场健康发展的通知，就是严格控制高档住宅项目，包括停止申报别墅用地，到2006年6月1号，三令五申禁止别墅用地的审批，所以现在看，别墅市场的土地的供求呈现了不平衡的局面。各地停止这种审批别墅类的土地，对这种联排别墅，包括低密度的住宅项目，做了进一步的限制，调控了住宅的结构，所引发的市场反应，别墅产品成了稀缺的资源。

常州搜房网总经理李海：现在因为别墅市场的调控，引起了相关的市场反应，使得别墅成为稀缺的资源，现在价格也是上扬的趋势，市场上针对整个中国的房地产政策调控措施出来之后，有一个反应就是，觉得作为这种调控的结构，他的初衷是对的，但是禁止别墅土地审批是过于苛刻了，而且中国的城市发展非常快，有少数的高端人群对别墅的需求是存在的，而且作为他们来说，需求量非常大。现在我们感觉国家的调控方式，首先是抬高了现有别墅的门槛，使得别墅的价格抬高，让整个市场对土地的需求大大减少，这是一个情况。其实我在2004年底的时候，在上海搜房网工作的时候，我原来采访过新联康的老总周小丽，他们在上海的发展不错，带来的台湾模式大大带动了内地房地产行业的发展。作为周小丽，是整个房地产代理行业的大姐大，她当时特意提到了别墅，她说别墅市场一定要有核心的竞争力，要有真正认可的价值。她举了几个例子，她说，汤臣高尔夫项目能够成功，第一是有高尔夫球场，第二个有汤臣的品牌，品牌效应非常强，第一批购买的业主都是台湾人、香港人。建立了良好的品牌；另外一个项目就是金桥碧云别墅，它为什么能成功，大家知道，金桥是一个加工出口区，有很多国外的CEO、高级白领云集这个地方，他们需要这样一个与国外相匹配的生活方式，所以碧云别墅的定位与这种需求较好的结合在一起；还有上海万科打造的兰乔圣菲也卖的非常好，它的卖点就是美国学校、网球俱乐部，以及一些其他的高档因素。所以我上次采访过周总之后，以及我们这几年走过的道路来看，感触非常深刻，我感觉她是非常独具眼光的。然后我们今天整个别墅市场发展趋势的研讨会，我们整个中房指数，现在上海别墅指数办公室也做了个监测，今年4月份是2753点指数，比同期上涨27个点，涨幅1%。现在国土资源部下达的2007年土地计划中，今年新增的建设当中，占用农用地和土地数量与2006年是相持平的，但是禁止别墅类、高尔夫这些项目的用地，所以说，别墅高端这些住房的投资，受到了抑制，导致供求的吃紧。而且一个有意思的现象是，我们四月份的指数做了个对比，我们发现在上海的普通公寓他的价格是下跌的，下跌了11%个点，而别墅成交面积的增幅达到13%。这个幅度非常高，跟公寓市场有了鲜明的对比。我们分析了一下原因，首先跟中央的政策，跟别墅的禁地是相关的；第二个，别墅物业的稀缺性，使更多的消费者和投资者看好产品本身的潜力。从成交的结构来看，成橄榄型的分布，一个是低总价的别墅，包括部分性价比非常高的独栋别墅，也就是豪宅，这两者更受到市场的关注。这是上海走势的一个情况。因为常州的别墅市场，我们现在还没有具体的指数的研究，但是我们现在也是在对苏锡常进行别墅市场的联动分析，而且常州今年房产整个供应非常大，我们中房指数也密切关注这一块的发展，我们也想通过这个论坛，让大家增进交流，促进对整个别墅市场的了解。我们今天到的嘉宾非常多了，首先这样，我请阳光山城销售部经理蒋金坤，来结合您产品本身，来谈一下别墅市场的发展趋势，还有您的本身的项目在营销模式上，为什么取得的这种成功，来谈谈您的感想，欢迎蒋总。

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