易宪容：房价还会继续走高吗 房价下跌了谁会哭

房价下跌，对于购房者来说，其使用的效用不会增加也不会减少。而对于没有购房的老百姓来说，在同一质量时，肯定是价格越低越好。

房价下跌，最先哭的除了那些天天在网上要房价上涨的之人外，还有目前市场上的大量的房地产投资者及房地产开发商。房地产作为投资品，他们是需要人来接他们最后一棒，否则，套自己手上不是麻烦了吗？对于今年的房价，我不会预测升降，只能说合理房价尚难出现。

房价还会继续走高吗？

记者：从２００３年开始，国家出台了一系列政策，对房地产市场进行宏观调控。而最新的统计数据表明，２００６年１１月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．２％，北京为１０．３％。房价在一轮又一轮调控中持续飙升。你怎么看这个问题？        

易宪容：从国内房地产市场发展情况来看，近几年来国内房地产市场投资过热、房价飙升，最重要的原因是银行信贷的低成本及银行信贷的易获得性。可以说，国内房地产泡沫完全是这两方面原因导致的结果。

从我的研究来看，利率一般是随ＧＤＰ增长率上下波动２％，无论发达的市场经济还是新兴的市场都是如此。我国的ＧＤＰ增长一直在９％，利率应该在１１％左右。正因为国内的利率过低，无论是个人还是企业，只要从银行借到钱就是有利可图的事情，就能够轻易获利。在这种情况下，个人与企业当然会千方百计从银行套取资金（而这些“利”完全是利率管制下从存款人那里转移出的）。

对于房价不合理飙升，我也做了一些分析。为什么涨那么快？有一个基本数据，就是个人消费信贷，是我们购房多少的指标。２００４年，全国个人消费信贷４７００亿元，但到２００５年的时候已经下跌到２６００亿元，下降了１／２了。２００６年一季度的时候，已经下跌到４３６亿元，仅仅是２００４年的１／３。这说明什么？是别人用现金在买吗？但是实际上现金没有减少。如果用现金买的话，会出现我们的储蓄迅速下降的情况，但是没有。这证明我们的购房量少了。价格为什么会上涨？最大的问题就是开发商利用我们的制度缺陷操纵房价。

还有，因为我们出台的调控政策是中长期政策。中长期政策就是这几年以后房价肯定会下跌。短期来讲是个温和的东西。

记者：新年伊始，各方都很关心今年的房价。你认为，今年房价还会持续走高吗？国家还会不会有更严厉的调控措施出台？

易宪容：对于今年的房价，我不会预测升降，只能说合理房价尚难出现。当前的房价合理不合理？你可以随机问问民众。目前的国内房地产市场由于信息严重不对称、利益关系严重不均衡，是一个完全垄断的市场。所以，对于合理房价的出现，从目前来看，还没有一个时间表，因为今年究竟有多大动作整顿房地产市场很难说。这需要政府出重拳，包括在土地政策、信贷政策、税收政策、住房政策等方面都加大力度。

还有，有关部委一直在出台政策，对于高房价、高点投资过热，政府有意愿把它调整一下。如果说房价还在继续上涨，我相信政府还有一些没有出台的相关政策。比如利率问题、税收政策的问题，还有一些金融制度安排的问题，还有外资进入的问题，都可以根据政策来调整。因为目前的政策，短期内对房价的影响不太大。

房产成本该不该公开？

记者：前段时间，广东省的人大代表要求房地产企业公布他们的房价成本，而这个要求被广东省建设厅否定了。你认为房地产成本该不该公开？

易宪容：市场经济就应该信息公开透明，这是市场的基本法则，在这样一个市场法则下，房价作为房地产市场中最为核心的东西，任何时候都要公布，任何人没有权利与理由阻挡。

房地产既然是市场，市场产品是没有公私之分的，我们只能用市场交易品来理解。但是在中国，居住是老百姓拥有的基本生存条件，基本生活必须品，它是每一个公民的基本权利。从这个角度来说，房地产成本和价格政府有责任来公开，做到房价信息公开、透明。这是市场经济最基本的东西，离开了这个公开、透明就没有良好的市场环境了。

现在有些人不愿意公开房产成本，无论是政府还是企业，因为他们生怕信息公开对自己不利，让消费者及民众知道市场的基本信息会不利他们。特别是当房地产市场是一个暴利的市场时，情况更是如此。

记者：从哪些方面能说明房地产行业是一个暴利的行业？

易宪容：房地产业有没有暴利，我早就说是常识，国人谁不知道？但是，房地产暴利如果是由于其市场力的优势，由于其产业的优势而造成的，国人也不会有太多疑义。实际上结果并不是这样。而且更为重要的是，不少房地产企业的暴利比国内一般民众想象的还要大得多，获得的方式也要恶劣得多。

财政部２００６年１１月初发布的一份会计信息质量检查公报，通报了部分企业存在严重的会计造假行为。检查发现，部分房地产企业会计信息失真严重。２００５年财政部组织检查３９家房地产开发企业，共查出资产不实９３亿元，收入不实８４亿元，利润不实３３亿元，３９家房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为１２．２２％，而实际利润率高达２６．７９％。部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。

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