楼市如何走上健康发展之路？ 稳定是最大的利好

■赵鲁梁

好多年前，人类的发展还处在一个相对的阶段时，当时的人们发现自己的力量空前强大，于是忘记了自己的祖先最先也是从动物一步步遵循着自然发展规律发展变化而来的，以为自己一定能够战胜自然，征服自然。最后的结果就是树被砍光了，草皮修成能种植作物的土壤，湖水不是被填平造地，就是被污染成为蚊虫滋生地。然而没有多长时间，也许用不了十几年，人们就发现自己处在一个尴尬的境地了，水土流失严重，河湖干涸，旱涝不均，生态失衡。专家出来做了一个结论，由于不尊重自然规律，人们不得不用500年恢复的时间来修复10年的破坏。这里说的意思是，房地产也有自己的发展规律，也是自然社会发展的一个重要组成部分，并不能以任何人的意志来人为地进行改变，那样同样是要付出代价的。对目前房地产的发展同样要用科学的眼光严谨地对待，广大劳动人民有住房需求就得尊重，房价过高有问题就得面对，同时也不能不让地产商不赚钱，那谁来推动房地产发展，谁来为广大老百姓盖房呢，自己集资建房不是已经夭折了吗？综合起来看，目前的房地产发展情况要正确分析，不能说泡沫太多，也不能说没有泡沫，当然，因为牵扯到广大人民群众的切身利益，在房价持续高速增长的基础上也不能任其自由发展，但调控的最终目标是为了房地产行业的健康稳定发展。

最近我又见到了我的朋友黄立波（以前提到过的民间地产观察批评家，深夜里数过上海花园的灯光，计算过彼岸新都的收益率。），两个人一定要谈谈房价的问题。在他预见房价在今年4月下跌大约12.5%没有成功后，他又抛出了自己的新理论，明年春天房价一定会跌。我问他依据是什么？他给我解释了一下，重点还是在资金上。他坚信，房子空得太多，开发商的资金总是有限的，总会有一些规模小、资本金小、周转慢的开发商会挺不住，而房价就会首先从这里撕开一个口子，引来一串的跌势。

关于资金的问题，我这里是有几个数据，可以说出来供大家参考，主要是外资进入房地产行业情况。中国社会科学院城市与环境研究中心和社会文献出版社的＜蓝皮书＞有一些数据：2005年房地产业利用外资252亿元，外商直接投资为168亿元。显然这只是其中一小部分，房地产行业整体资金为7039亿元，其他资金10035亿元，应该还有相当部分外资背景。另外，按照一般情况来推算，房地产企业自有资金30%，另外的70%可不一定都是借银行的，其融资渠道应该相当广。值得注意的是，去年这些外资都是在当时以摩根谢国忠等专家为重点的投资银行家极力唱衰中国房地产市场时在一线建设开发投资方面能够统计到的，那些以其它名义进入一线建设开发、二线买房投资要比这个数字多得多，尤其是在人民币不断升值以后。今年第一季度的情况是，已经至少有5亿美元投资在收租物业上，大部分还是和看好中国经济、看好房地产发展和人民币持续升值有关。这就是说，从一个方面来看，资金还是能有办法解决的，地产的发展还没到相当严重的程度，这是我们探索地产规律的一个方面，我们得直面现实。

稳定是最大的利好

目前的情况应当看到，以稳定为主，控制房价加速上升，政府同时发力于经济适用房和廉租房让广大弱势群体有房住，有钱人买价格高的大房子交更多的税费给政府用于补贴经济适用房和廉租房，房地产市场在稳定中健康发展，那是最理想的局面了。如果现在房价大跌，那么受伤的可能不只是房地产开发商，很有可能是整个中国的经济发展形势，理所当然，个人的资产和财富也会因为整个经济形势的不乐观而缩水。据央行副行长吴晓灵提供的数据：截止2005年底，房地产贷款达到3.07万亿元人民币，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%。当然这是官方数字，很多银行在宏观政策调整之后，有相当一部分资金以别的名义出去，最终却是落入了房地产开发这个圈子（目前的情况来看，除了拿钱作抵押外，最好的抵押物就是土地和房产），大部分人估计实际可能超过50%。如果现在房价暴跌，那么这些钱就会让整个金融体系面临一个大的考验，国民经济更是如此，个人的那点钱也许就更不用说了。

不能暴跌，但也不能再涨了。上面的数据已经说明房地产动用的资金程度，如果继续发展，那么房地产就会真的形成大的泡沫，一旦泡沫消失，那么后果就是更加不可设想的，很有可能一夜回到二十世纪九十年代，相当长时间缓不过劲来，就象广场协议之后的日本一样，二十年了，现在还在痛苦的复苏。聪明的中国人是完全没有必要像日本人那样成为后人的教科书的。

我想政府最近一直在调控的目的也许就在这里，先是稳定，再挤掉泡沫，最后就是健康的发展。房价不是不可以跌，只是不可能也不可以暴跌。所以，稳定就是最大的利好。

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