新政终结传统开发模式 “后宜居时代”即将到来

“165号文”终结传统开发模式

7月13日，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(165号文)，对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见，至此，持续月余的“国六条”细则猜想尘埃落定。按字面意义理解，“165号文”是对市场供需的调整；在字面意义之外，“165号文”对未来居住模式的重新定义，更像是一个革命性的纲领。

对传统居住观念的颠覆，成为此次宏观调控的核心命题。在“住宅建筑密度”和“住宅面积净密度”两项指标的高压线下，任何变通措施都显得有心无力。专家认为，一个以经济户型为核心的居住时代即将到来。

“后宜居时代”：公平对效益的颠覆

据建设部对全国44个重点城市的调查显示，市场上销售的100万套房子中低于85平方米的房子只有26万套，也就是26%，而北京市建委调查的结果也显示，已售房子的平均面积是150平方米。从宜居角度来看，宽松的户型尺度和较低的容积率，无疑更符合人居的标准；然而，面对紧缺的土地资源和日益高企的购房门槛，面对高房价带来的诸多社会问题，一个以经济户型为主的、最大范围满足居住需求的开发模式，无疑是更符合公平原则的选择。

如果说户型越做越大的“前宜居时代”是市场自发作用的结果，代表着“效益”的话，那么，“一刀切”地要求90平方米套型建筑面积住宅占70%，让更多的人有机会参与居住资源的分配，则代表着“公平”重新成为了房地产的主题词。

“后宜居时代”：思维与标准的转变

以宽松、低密度为核心的“前宜居时代”，是资源型的开发模式，大多数情况下是以土地资源、能源等的大规模消耗为前提，换取“宜居”的居住产品。尽管在很多时候，这种宜居产品意味着更大的经济压力，但对大多数消费者来说，不断升级的居住品质仍然是人生一大追求。

在“后宜居时代”，资源换宜居的路被彻底堵住，如果“住宅建筑密度”和“住宅面积净密度”两项指标能够严格执行，宜居标准必将改写，更加注重户型设计、室内装修、社区规划和交通组织等，将成为居住环境的重要指标。

事实上，德国、日本等发达国家也是小户型当道，可是这些国家的住宅建设质量却相当高，而且绿化面积、户型都做得很好。日本、美国、瑞典三个国家，甚至在40多年的时间里，大多数时间套型面积都在100平方米以下。从这个意义上说，“后宜居时代”的新标准和新思维并非无据可循。

“后宜居时代”：新机遇+新挑战

总量70%的经济户型，对于解决日益恶化的结构性供需矛盾，无异久汗逢甘霖。赋予规划部门严格控制户型配比和住宅密度的权力，意味着城市规划将全面改写，对北京来说，这是一个前所未有的机遇。

但这样巨大的小户型供应量，如何解决郊区化带来的交通压力，如何解决高人口密度与相应配套的矛盾，如何防止小户型社区成为问题丛生的“贫民窟”等等，都是无法回避又亟需解决的问题。北京市的细则尚未出台。如何贯彻“165号文”所倡导的以经济户型为核心内容的宜居要求，同时适应北京的市情，不恶化城市人居环境，将是有关部门面临的巨大挑战。

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