开发商大喊“大不了不干了” 楼市调控胜算几何?

提要：

尽管没有官方的正式承认，一个显而易见的市场共识就是：肇端于2004年底爆发于2005年春的第一次针对内地房地产市场的宏观调控效果并不显著。

在经历了2006年第一季度的广泛而又尖锐的舆论谴责、鼓噪而又极端的民间呐喊、分歧巨大但压力重重的学者呼声，伴随着重树政府威望的急迫用心，新的一轮房产调控风暴在2006年6月1日前到来！

也许太早也许太晚，也许强硬也许再次疲软，也许是辛德瑞拉的最后一支舞，也许只是潘多拉之盒刚刚打开的一瞬间，但无论如何，风暴给市场带来的影响值得我们用很长时间去领略。

此刻的慌乱和迷茫是前所未有的，有的人开始恐惧，有的人更加贪婪。

当2006年5月30日上海、北京、深圳……等大城市里的房产交易登记中心的门口蜿蜒着心情焦虑的人流时，当天的沪深股市中的房地产板块股票却涨多跌少甚至开出数个涨停。当一位情绪激动的开发商在记者面前大喊：“大不了我不干了！”的时候，也有另一些面色平静的他的同行告诉记者：“这些措施完全不会影响房价，甚至会让房价更高。”而在一些网站开设的投票专区中，经常一面倒的场面没有出现，认为“本次调控会让房价降到老百姓能接受的水平”和认为“房价还会保持现有高度甚至更高”的人数相差无几……

这场“震荡”的源头是2006年5月29日国务院办公厅转发给建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会等9个部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。这项包含着15点意见(以下简称“15点”)的近3000字的文稿配合之前颁布的“国六条”，针对“少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱”等问题，做出了具体实际的调控部署。

然而，尽管措辞严厉且条款分明，但是对房地产市场而言，这个“前度刘郎”会否再遭挫折则成为很多人的担心。因此，本刊封面文章在解读、分析这个“15点”之余，有必要重新回顾、审读上轮宏观调控与此次的历程及异同，帮助读者全面把握本次调控的力度广度，避免投资决策失误。

从七部委“国八条”到九部委“国六条”

撇开时间更久远的“121文件”等事件，先让我们一起来回顾一下一年多来的房地产调控大事。

2005年3月17日，央行上调房贷利率

5年期以上利率提高到5.51%——此举拉开了房地产调控的大幕，央行副行长吴晓灵发表观点：金融政策打压房价上升保护穷人，而不为所动的房产大佬潘石屹评论说：调息只是房贷利率的温柔回归。

2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，此即著名的“国8条”，地产大佬任志强上两万言书反对行政干预房地产市场。

2005年5月27日，由建设部、国家发改委、财政部、国土部、人民银行、税务总局和银监会等7部门联合提出“7部委意见”，提出各地要把调控楼市作为当前一项重要任务。新华社配发评论：楼市调控措施细化，四大亮点温暖百姓。此后，“7部委”内部的分歧却逐渐加大，建设部和税务总局就“二手房个税”是否恢复争论不休，央行一份报告中提出的“取消期房”也遭到建设部明确反驳。

2006年2月10日，由于一些大城市房价在近一年中涨幅巨大甚至远远超过调控前的水平激起社会各界不满，建设部在2006年工作要点明确“落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度”。然而经济学家易宪容等表示：购房实名制有名无实，难抑房价疯涨。

2006年4月28日，央行再次上调房贷利率

5年期以上利率提高到6.39%，由此拉开了“2006版”的房产调控，外界认为利率上调表示政府决心调整飙升的房价。

2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，等问题出台6项措施调控房地产，即著名的“国6条”。

在此基础上，几乎和上次调控一模一样地，出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，只不过本次的下发部门从“7部委”增加到了“9部委”，多出了“监察部”和“统计局”，而意见的内容也增加到了15点。

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