地价并不是房价上涨主因 市场供求关系决定房价

地价导致房价上涨的说法站不住脚。日前，国土资源部土地利用司指出，房价过快上涨不是地价上涨引起的。

从成本角度看，地价确是房价的构成部分，但这绝不是说地价决定房价。

房价上涨缘于综合性因素，最主要是需求引起的。市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。

目前，房地产用地基本是协议和“招拍挂”同时并存，两个方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。比如，“招拍挂”获取土地的房子卖10000元／平方米，协议获取土地的房子也绝不会卖9000元／平方米。

据了解,土地价格在商品房成本中所占比例并不是很高，地价并不是拉动房价上涨最主要的原因。北京市土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%；上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%；而在广州，地价所占比例仅为11.4%，因此，地价导致房价上涨的说法是没有根据的。

税费及财务成本据了解，在房地产开发中，发展商须缴纳的税费，两三年政府方面尚未作较大调整，因此，这方面的成本不会有太大的变化。目前发展商较重头的税项主要是5.5%的营业税和33%利税。比如说某楼盘在今年售出3亿元的楼，其须缴纳的营业税就是1650万元，要是其利润达到了1亿元，那么它还得缴交3300万元的利税。

据一些房地产专家介绍，目前广州一些大中型楼盘，它们的成本主要分成三大块———地价、建安费，以及政府税费、银行利息及企业营运费等杂费，它们各自所占的比例基本是各1/3。

而现在，有不少发展商认为，上述的三大成本中，其实最不可控制的应该是地价。因为从目前广州的土地供应市场看，去年政府买地和转让的，基本是各占一半，在今年和明年，根据政府公布的土地供应计划看，情况也会大致相同。有人说，现在无论是转让也好，拍卖也好，价格是可以相差甚远的，像今年琶洲的一块政府拍卖地，连拍卖主持人也预想不到成交价会比起拍价高出40%。

建筑成本

1 建1平方米的房子究竟要多少钱？

现在广州的住宅产品主要以高层住宅、小高层和数量的别墅这3类为主。别墅产品的土建造价(装修除外)一般在500元-600元/平方米，而近期一些创新的别墅产品，其造价通常也在800元-900元/平方米之间。但别墅产品每一套的配套增容费会比其他两个类产品的要高一些，因为户数少，而分摊的基数大家又基本相同，因此，户数少的别墅产品自然价格也会高一些，据悉，此类费用通常要300元-400元/平方米。

高层住宅的土建成本通常是2000元左右/平方米；小高层是1500元左右/平方米。

在土建成本上，不同的发展商在规模、成本控制水平和管理水平有差距，在成本上就会产生差异。比如混凝土，现在市场价是300元-400元/立方米，但运输费却在30元-60元/立方米之间，一些运作好的房地产开发公司，他们可能光在运输成本上就会比对手节省20%-30%的成本。数据链接:现在住宅的土建成本别墅：500元-600元/平方米小高层：1500元左右/平方米高层：2000元左右/平方米

2 现在的交楼标准都提高了，发展商在这方面的投入究竟有多大？

装修造价千差万别，其基本的原则是投入多少算多少，要是按照现场估价计算的话，现在一些主流发展商比较流行的装修风格和用料，他们的造价一般都在500元-800元/平方米；而一些比较高档的，号称3000多元/平方米造价的装修，发展商的真实造价估计会在1500元-1800元/平方米之间。因为装修的单价会在工程量和工艺流程管理上，不同的发展商会有不同的成本造价，跟私人装修更是没法比。

3 从今年7月1日开始，建筑必须考虑节能问题，成本是贵了，还是便宜了？

成本是贵了。其实现在国内已经有一些发展商在建节能住宅了，据他们的成本核算，总体成本会增加5%，但随着这个政策的实施，到时这个成本估计还会上升，因为一起上马会出现技术支撑的不足，或经验上的问题，这个增长的幅度大约在2%左右，即总成本会上升7%左右。

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