政策：全额征收营业税—抬升还是拉低房价？

时间逼近2005年6月1日，对于许多炒房者和近期想转手房产的人来说，这是一个“大限”般的日子。因为自6月1日起，个人购买住房办理房产证未满两年进行再转让的，将按成交价全额征收营业税，税率5.5%。作为5月11日正式对外公布的中央七部委联手出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》八条铁规中最具杀伤力的条款，购房未满两年转手全额征收营业税政策的出台，其目的显然是要打击日渐盛行的恶意炒房行为，平抑过快上涨的房价。因此，新政的出台将有效拉低房价，既是政府的初衷，也成为持币观望者理所当然的预期。然而，实际情况能否如此呢？

毋庸置疑，对于炒风盛行的上海、杭州等地，该政策的出台无异于给情绪高涨的炒房者和飙升的房价迎头泼了一盆冷水，由于缺乏真实有效需求的支撑，大批炒家的退市和仓促抛盘必然使楼价迅速回落，从近期两地狂泻的房价也可以看出该政策是正中要害。那么，在深圳，市场又将给新政以怎样的回应？该政策是否也能如广大购房者所愿，全面拉低深圳楼市的价格呢？

首先看一手市场。从短期来看，由于6月1日之后将征收高额营业税，虽然许多炒家力图在“大限”来临之前抛出手中房产，但由于时间仓促，一些技术层面的问题（如寻找买家、过户等）短时间内又无法解决，因此即使降价抛售，大多也无法在6月1日之前进行成功操作。因此新政短期内对楼价的拉低作用将不会十分明显。另外，目前深圳一手楼市中虽然存在着一批趁虚而入的炒家，然而其在整体购房者中所占比例不大，而有真实居住需求的购房者才是深圳楼市买家的主体。所以炒家对深圳楼价的上涨虽也起到推波助澜的作用，但并不是楼价上涨的主要推动力。因此，此次全额征收营业税政策的出台虽然会使这些炒房者中的大部分终止炒房行为，退出市场，但从长远来看，由于炒家数量有限，其对整体楼价的拉低作用也是十分有限的。

而在6月1日之后，由于征收高额的营业税，政府的政策组合拳又将使楼价上涨幅度放缓，这样当炒家发现其转手所得利润与因此而付出的税费成本相差无几，甚至入不敷出时，就有可能将短期炒做转成长期投资。而一些买房不足两年又不是炒家的购房者，为规避高额营业税，也会推迟原先的换房计划，这样二手市场的整体放盘量将下降。而且据统计显示，二手市场中，新房成交远比旧房活跃，而居住不足两年的大多都是新房，因此，新房放盘量的萎缩将会促使一大批原本计划购买二手楼的买家转而进入一手市场，这样需求上升又会推动新楼价格的上涨。

因此，二手市场买家转向对新楼价格的抬升作用将可能与炒家退出对新楼的拉低作用相抵消，从而形成一手市场总体房价保持相对稳定的格局（当然不排除个别房价上涨过快的区域会出现小幅下调的可能）。

再看二手市场。根据前面的分析，全额征收营业税会使二手市场放盘量减少，这样一方面导致二手市场的部分买家转向一手市场，另一方面由于供应不足，而真实需求存在，这样可能导致二手楼价随之上扬（目前深圳二手楼市炒家相对于一手市场更少，即使新政将这一部分人挤出，也不会对二手楼价产生太大影响）。不过由于购买不足两年就想转手的情况在整个二手市场所占比例不会太大，因此由此而产生的价格上扬的幅度也不会太大。

由此可见，新政出台的初衷虽是平抑房价，但由于其矛头指向的是泡沫过多、房价非理性上涨过于严重的地区，因此在相对成熟理性的深圳房地产市场，其作用自然会有所减弱，甚至在某一特定时段、某一特定领域将产生相反的效果。

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