投资买房的“过暴利”时代 渔利还是扔钱？

现象一：北四环外某项目开盘均价不到7000，经过了大约多半年的时间，价格已经涨到了小一万，就这样离谱的高价仍然被抢购一空，开发商乐得合不拢嘴；

东四环边一项目价格在短短两个月的时间里上涨了1000多元，开发商得便宜卖乖地说“我也不想涨价，可是买的人太多，只能用涨价控制卖房速度”。

北五环外一项目，几年前开盘时的价格是2000多元，目前的价格是将近6000元，售楼小姐自豪地介绍这个现象时，我真想问她你们的房子到底值多少钱？

就拿从7000元涨到10000元的那个项目来说，最保守估计7000元的价格是成本价，那么中后期10000元的销售价格中就有30%是利润，何况最初的7000元也不可能是成本价。业内人士透露30%的利润是地产行业里利润比较少的，如果遇到“好”的操盘手，30%仍然可以提高再提高。

现象二：只一夜的工夫就发现自己是个纯粹的穷人，因为身边的朋友、同事、邻里和众多“八竿子打不着”的人都来咨询买房事宜，不论年龄大小不论收入高低，而我这自认为生活还挺滋润的人却毫无买房实力。可仔细一打听又发现原来身边已经买房和即将买房的人99%以上使用的购房筹款方式为——银行按揭贷款，甚至首付款的筹集也采用了拉赞助的形式——东拼西借。但是费九牛二虎之力买来的房子往往并不是用来自住，而是意在投资，那么房地产的暴利和居高不下的“空置率”真能让高价转手或者说“高租子”梦想成真吗？

“过暴利”时代卷土重来——耸人听闻？

并非耸人听闻！

荣登中国富豪排行榜的有钱人其中近半数来自房地产行业，这个数量集远大于其他任何行业。

现今看看身边的暴发户们，是否也大多产生于房地产？

房地产如此迅速地造就了大量的富人，其中重要的原因仍然是——它产生暴利。

房地产行业自兴盛之初就成为了“暴利”的代名词，买来的房子到底值多少钱好像就只有天知道。2001年到2003年，北京市场供应量的增多使得房地产行业的竞争加剧，为了增强自己项目的竞争力，不少开发商采用了增加成本或者低价入市的做法，于是利润相应减缩，这一现象普遍之后就有人叫嚷着“房地产的暴利时代结束了”。拜托！稍微的压缩利润并不等于暴利的消失！暴利仍然是地产行业最大的吸引力。

从2004年下半年到今天，北京的房价一个劲儿地涨，买房人也挤破了头，竞争环境好像一下子消失了，取而代之的是高房价、高销售量，不论怎样的房子都能以很高的价格迅速成交。“地价的上涨是商品房价格上升的罪魁祸首，“招拍挂”政策是让土地平均价格暴涨的根源”，几乎所有开发商都会搬出地价上涨作为房价上涨的说辞，但北京市国土房管局新闻发言人、副局长张维却称：“从国土资源部去年对全国32个城市地价的调查中可以看出，本市土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%”，在张维看来地价上涨导致房价上涨的说法根本不成立。

总之最近一年，成本抬升导致房价上升的理论是站不住脚的，而开发商原本打算卖7000元的房子一不留神卖到了一万元确是不争的事实，还能说明什么呢？“过暴利”又来了。

跟风买房可能导致“竹篮打水”——杞人忧天？

“杞人忧天”在一定程度上已经不是贬义词了，现代科学证明天塌下来（大气层消失）不是没有可能，北京房地产市场也一样：崩盘或者说泡沫破裂也不是什么天方夜谭。

易宪容说：“因为北京乃至全国的房价到目前为止没有出现过从高到低的过程，所以民众都美好的认为房价不会下跌，会持续上涨，但事实不会像想象的那样完美。”他说，在房价持续上涨的情况下，依据“买涨不买跌”的原则很多人会加入到投资房产的梯队里，随着人越多越跟风的心理，投资房产的人只增不减，而在这群人中真正自住的比例要远低于投资的比例，虚假需求的背后也就产生了泡沫，而后随着空置率的上升和投资回报的下降，房子迅速贬值，大量的抛房使得价格的降幅进一步恶化，泡沫就这样破裂了。

北京目前的状况就处在房价不断上升、跟风投资者越来越多的状况下，泡沫的威胁愈加清晰，警惕“竹篮打水”可是善意的提醒。

看看那些前车之鉴：香港房地产泡沫破灭后，楼价从1999年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计达65%，港人财富蒸发2.2万亿元；日本1991年以后泡沫破裂，房地产市场崩盘，银行坏账高达6000亿美元，整个日本经济很快进入衰退期；悉尼奥运会前房价飙升到20000元每平方米，奥运会之后迅速下跌到9000元……

投资房产收益下降——吃不着葡萄说葡萄酸？

现今最最流行的祝福词语是“恭喜发财”，最最流行的合作原则是“双赢”，最最不道德的事儿是拦着人家挣钱，所以说“投资房产收益下降”并非是“吃不到葡萄”的酸语。

如果抛开远期的泡沫威胁，只看眼前利益，房产的投资收益实际上也呈现了直线下滑的趋势。据“我爱我家”的消息称，在北京二手房市场上，已购商品房再上市的，八成出售价格低于当初的购买价格。这还不算买房后投入的装修费用、物业费和所耗费的精力等等，看来购买房产而后转手卖出并非包赚不赔的买卖。

再来看看租赁市场，自2000年开始房屋租赁价格的上升幅度呈现了缓慢的趋势，到2004年商品房的同比增长幅度为7%，而租赁市场普通楼房的租赁价格只上涨了3%，甚至某些区域因为在租赁市场的供应量过高，导致了租金下降的趋势，房屋价格与租赁价格之间背离呈现越来越大，房产投资收益也就呈现了下降的趋势，当每月收获的租子刚好或者稍多于银行月供的时候，说明负收益已经来到你身边了，因为如果加上物业费等一系列费用之后，收益就小于支出了。

想以房挣钱的小心了，绝不是拦着你挣钱，真是存在不小的危险。

小心未来还不上银行贷款——悲观主义者？

这真是让我想不通，为何大家都要“过早”或说“过量”地把房子的压力施加给自己呢？买房贷款的时候有没有考虑过未来还贷可能会遇到类似“利率再次提升”和“个人收入下降”的问题呢？

目前北京的购房人主体已经出现了明显的年轻化趋势，购房主体的年龄在25~30岁之间，一大批独生子女进入了购房大军，这部分人大多靠父母的积蓄购买住房，而且不止一套。易宪容说，这部分人买房时没有过多地考虑过自己的承受能力和未来的收入预期，只是盯住眼前的能力尽量买贵的和大面积的，这就对自己未来的还款带来了很大的压力。

一位不愿意透露姓名的银行界人士同时还提出，尽管北京市有关部门的统计显示，本市购房主流为“自住”，但根据他多年从事房贷业务的经验来看，很多贷款购房的需求是属于“虚假”需求，很多人本身的能力、资源、对社会所作出的贡献等各方面都远远没有达到能够“购买第二套住宅”的程度。

易宪容说，导致购房年龄年轻化，银行有不可推卸的责任，为了追求高速增加的利润，银行放松监管，大量放出个人购房贷款，使目前的贷款数量比1998年上涨了37倍。对于购房个人来说，到目前为止银行已经调高了两次利率，今年还将继续调高，再加上就业的竞争压力，未来还款将是不小的考验。

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