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谈判：购房者最经济的“维权渠道”

　　[提要]如果购房者的合法权益真的受到损害，通过与发展商谈判协商解决问题，是所有合理维权中最直接、有效、快捷的途径。当然，谈判是不会一次就出结果的，买家要有“打持久战”的决心，而发展商最怕也不明白的，就是“这些买家怎么那么有时间？”磨的时间长了，买家当然有损失，但对比请律师上法庭要省得多，而对比发展商所耗费的人力物力，买家也是赚得多。谈判原则：情、理、法消费者在明确自己的合法权益受到的侵害程度、估算假如开庭法院会支持何种判决后，可将可能得到的赔偿条件略向上浮动，作为与发展商谈判的主要方向和标的。一方面，要让发展商明白，打官司
如果购房者的合法权益真的受到损害，通过与发展商谈判协商解决问题，是所有合理维权中最直接、有效、快捷的途径。当然，谈判是不会一次就出结果的，买家要有“打持久战”的决心，而发展商最怕也不明白的，就是“这些买家怎么那么有时间？”磨的时间长了，买家当然有损失，但对比请律师上法庭要省得多，而对比发展商所耗费的人力物力，买家也是赚得多。 谈判原则：情、理、法 消费者在明确自己的合法权益受到的侵害程度、估算假如开庭法院会支持何种判决后，可将可能得到的赔偿条件略向上浮动，作为与发展商谈判的主要方向和标的。一方面，要让发展商明白，打官司对双方都没有好处，费时费力费钱；另一方面，买家一定要搜集到充足的证据，证明自己的合理要求。 有业主对此仍忿忿不平，“凭什么发展商侵害了那么多小业主的权益，受到的惩罚还这么轻！”在此，笔者不得不平心而论。首先，任何楼盘发生任何问题，就算业主不闹事不诉讼，发展商都不可能不受到影响，由品牌名誉的下降到经营业绩的下滑，都是自食其果的表现，这是经济社会里必然会产生的反应；其次，现今社会中，买家的合法权益受到损害，“补偿条款”能得到司法支持已经较为合理了，深度的“惩罚条款”在中国经济不够发达的现实中显然条件尚不成熟。 因此，购房首先不能苛求完美，买家要在时间和质量上留些弹性空间；其次，购房的风险，买家也应有所认识，有所准备；最后，赔偿的尺度，希望买家能理性面对。 预防“泡”汤的三个前提 既然谈判是最佳解决途径，那么谈判前就应当做好以下三方面的准备： 一、放弃不可能实现的要求 有律师表示，买家在购房过程中固然受到了伤害，但与发展商谈判前，必须要明确，就算是最终将发展商告上法庭，自己的某些要求在司法实践中也不会得到支持，因此最好将谈判条件定得更为切实可行些。 1、精神赔偿。 许多买家在跟发展商理论甚至开庭时，都会申诉自己如何悲惨，试图追索精神赔偿。但事实上，在房地产纠纷中，法院对此要求是极不可能予以支持的。因为精神损失很难界定，而房屋买卖中出现的各种问题，实际上都不会对精神造成怎样大的伤害，如果一定要告，那么原告必须拿出病历，有医生确诊头晕、呕吐等精神受损的病症，但即便如此，精神赔偿的金额也会很低。 2、退楼。 就算是合同中有此种约定，在司法实践中，法院一般都不会轻易支持。因为法院一定会权衡业主受损的程度，比如因质量问题返工重做，比如因为资金问题延期交楼，比如面积缩水或膨胀等，这些到底达不达到几十万元退楼款的赔偿程度。公平，是法院判决的最大原则。因此，法院只会酌情合理判决。 实现退楼的条件大致为两种情况：一是开发商的楼宇没有建好，长时间延期交楼，并且根本不可能履行交楼义务，即烂尾楼；二是房屋质量出现根本问题，存在严重的安全隐患，危及购房人的人身和财产安全，并有质监部门出具书面证明。 3、漫天要价。 出了问题千万不要意气用事，赌气提出不实际要求，否则，结果只能是一场空。比如某高尚住宅因为质量问题，发展商返工重做，延迟了交楼期。大部分业主依当时情况获得正常赔偿。但有一位公司老总级人物就提出，自己原住的房子已抵押给银行，全家无处可归，又决不能住普通旅馆，只有天天住酒店总统套房，这些经济损失要求发展商负责，结果，法院不予支持。过往许多案例都证明，业主提出的要求法院是不会全部支持的。 二、绝对不要用攻击性、侮辱性字眼 与发展商谈判会是个艰难的过程，但无论谈到哪个阶段，遇到何种情况，一定不能情绪激动，口不择言。比如篡改楼盘的广告语，换成泄愤的侮辱性词句，甚至还将这些词句做成横幅公开悬挂、成为游行示威时的口号等，这些都足以构成对发展商的名誉侵权。一旦因为情绪过激陷入这种被动局面，买家的维权就更难为继了。 三、收集证据认清形势 真到了要与发展商谈判的前期，业主必须搜集证明自己权益受损的证据，包括当年的报纸广告、楼书、宣传单张、售楼资料、认购书、合同等，成为维权谈判的砝码。证据齐备后，如果不太懂法，业主可通过媒体、亲朋、同事、律师事务所等多种渠道向法律界专业人士咨询，分析打官司可能得到的赔偿结果，明确哪些是自己的利益范围，初步确定谈判底线。 开“泡”四重奏 形式一：以书面递交或传真方式提出要求有效性： 这是安全、有效、有证据的开“泡”方式。买家可以字斟句酌地写好“情理法”最佳组合的情况说明，包括：写清购买过程，描述买受人的实际感受，指出发展商的欠理之处，注明自己掌握的法律证据，分析自己在法律角度的位置，以及开庭后应获得的赔偿，最后提出自己的谈判要求，并注明要求对方书面回复的具体时间等。这份情况说明要尽量详细，但对自己掌握的证据可适度有所保留，以防发展商通过不法手段取得反证。 形式二：每天致电发展商相关负责人理论有效性： 如果发展商采取不理不睬的消极态度，那么业主就每天给公司或项目负责人打电话，沟通一个小时以上。切记，言语交流中不能使用侮辱性、攻击性字眼，只要情理法并进，据理力争就可以了。 这些负责人不难找，社会信息这么发达，一打听就知道了。几十至上百个业主，一天一通电话，发展商不可能不作反应。这时，业主就可以据那份拟订的谈判条件进行深一步的沟通。 形式三：到公司或售楼部与负责人理论有效性： 如果书面及电话谈判一直无法取得实质性的进展，买家恐怕要请清闲的家人或者牺牲个人时间，在办公时段到公司或售楼部与相关负责人面对面理论。只要买家保持克制、清醒、理智的态度，那么上班时间“泡磨”这些负责人，是有道理可讲的，因为这是办公时间，因为这是公司事务，负责人有义务面对工作。 如果公司负责人数次推托不见，买家只好到售楼部找现场负责人理论，还是不见的话，就只有与销售人员理论了。切记言语不能过激，只要有理有据，与事实相符，言辞干净，不作评价，就不会造成对发展商的名誉侵权。而售楼部人员在无法赶你走的情况下，前来买楼的人也一定会受到影响。 形式四：在发展商的网站发言提出要求有效性： 这也是比较无奈的选择，因为一来这种谈判将意味着公开化，矛盾也有可能因此而激化；二来只有大发展商才有自建的网站，适用范围有限；三来发展商自己的网站很容易删除负面的帖子。因此，虽然这一形式定会产生某些作用，但仅作为补充形式提供参考。
责任编辑/sf008
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